토지거래허가 기준 및 절차

 

 

 

 

토지거래허가구역에서의 농지 매매   

 

취득하려는 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 토지거래허가를 받아야 합니다. 토지거래허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 받은 것으로 간주됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제126조제1항).

토지거래허가제란?

“토지거래허가제”란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항).

토지거래의 허가

허가구역 안에 있는 토지에 대해 토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 변경허가를 받아야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항).

※ ‘토지거래계약’이란 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)하는 계약을 말하며 예약을 포함합니다. 토지거래허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제6항).

판례는 허가를 받지 못한 매매 등의 거래행위의 효력은 무효이지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효가 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기 전까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 합니다(대법원 1991. 12.18D. 선고 90다12243 판결).

※ 토지거래허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 사람은 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조제5호).

유용한 법령정보

 

< 취득하려는 농지가 토지거래허가구역 내에 있습니다. 별도의 허가가 필요한가요? >

Q. A는 B로부터 농지를 매수하려고 합니다. 그런데 해당 농지가 토지거래허가구역 내에 있습니다. 이 경우 별도의 허가나 절차가 필요한가요?

A. 원칙적으로 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 대해 매매 등의 계약을 하려는 당사자는 공동으로 해당 관할 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이 허가를 받기 위해서는 허가신청서와 농업경영계획서 및 토지취득자금조달계획서를 제출해야 합니다. 해당 서류를 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 필요한 조사를 하며 조사결과를 토대로 신청인에게 허가증을 교부하게 됩니다.(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제117조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제19조).

따라서 A씨가 취득하려는 농지가 토지거래허가구역 내에 있는 경우에는 허가신청서, 농업경영계획서 및 토지취득자금조달계획서를 작성하여 관할 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받으면 됩니다. 토지거래허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 받은 것으로 간주됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제126조제1항). 토지거래허가의 기준에 대해서는 본문의 < 토지거래허가기준 >을 참고하시기 바랍니다.

 

허가절차  

 

토지거래허가의 신청

토지거래허가를 받으려는 사람은 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획·취득자금 조달계획 등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제3항, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제21조).

다만, 시장·군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획의 변경이 있는 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장·군수 또는 구청장에게 그 변경사항을 제출할 수 있습니다. 

 

토지거래계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제117조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제19조).

-토지이용계획서(농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 「농지법」 제8조제2항의 규정에 따른 농업경영계획서를 말함)
-토지취득자금조달계획서(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 별지 제12호의2서식)

※ 허가신청서에 다음과 같은 사항을 기재합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제117조제1항).

√ 당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)
√ 토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정 현황
√ 토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항
√ 이전 또는 설정하려는 권리의 종류
√ 계약예정금액
√ 토지의 이용에 관한 계획
√ 토지취득에 필요한 자금조달계획

허가신청서를 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 필요한 조사를 해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제117조제2항).

시장·군수 또는 구청장은 허가신청서를 받은 때에는 「민원사무 처리에 관한 법률」의 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지해야 합니다. 다만, 선매협의절차가 진행 중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제4항).

선매협의절차의 진행 기간에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 해당 기간이 만료한 날의 다음날에 토지거래허가가 있는 것으로 봅니다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 교부해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제5항).

토지거래허가기준

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 허가되지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조).

 

1. 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당되지 않는 경우
√ 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것인 경우
√ 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려고 하는 것인 경우
√ 허가구역 안에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조제1항에 해당하는 일정한 자가 해당 허가구역 안에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우
√ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
√ 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역·지구·구역 등의 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하려고 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우
√ 허가구역의 지정 당시 해당 구역 안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하려고 하는 것인 경우
√ 허가구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 다음의 목적에 이용하려는 것인 경우(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제24조)
1) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 그 밖의 법령에 따라 「농지법」 상의 농지 외의 토지를 공익사업용으로 협의양도하거나 수용된 자가 그 협의양도 또는 수용된 날부터 3년 이내에 그 허가구역 안에서 협의양도 또는 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하려는 경우. 이 경우 새로 취득하는 토지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액을 말함)은 종전의 토지가액 이하이어야 합니다.
2) 관계 법령에 의하여 개발·이용행위가 제한 또는 금지된 토지로서 나대지·잡종지 등의 토지(임야 및 농지를 제외함)로서 관계법령의 규정에 따라 건축물이나 공작물의 설치행위가 금지되거나 형질변경이 금지 또는 제한되는 토지 또는 도로·하천 등 도시·군계획시설에 편입되어 있는 토지로서 그 사용·수익이 제한되는 토지에 대하여 현상보존의 목적으로 토지의 취득을 하려는 경우

2. 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음에 해당되는 경우
√ 도시계획 그 밖의 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 않은 경우
√ 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우

 

3. 허가신청 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우

 

이의신청

토지거래허가처분에 대하여 이의가 있는 사람은 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제120조제1항). 이의의 신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통보해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제120조제2항). 출처 법제처