'전세권'과 '확정일자부임차권', 어느것이 유리한가?

 

 

 

 

전세권 설정, 무조건 좋을까?

 

인터넷 부동산 뉴스란에 <주인 눈치 보이는 전세권 설정, 꼭 필요할까?>라는 제목의 기사내용을 요약하면 친구로부터 걸려온 한 통의 전화로 시작된 이 글은 전세계약시 전세권 설정을 하는 게 반드시 세입자에게 유리한건지, 어떤 의미를 가지느냐는 물음과 이에 대한 답변이 내용의 주를 이룬다.

 

이 기사를 작성한 필자는 친구에게 “집주인이 보증금 들고 도망갈 것 같지 않다면 전입신고 후 확정일자만 받으라”고 조언하며 글을 마친다. 대체 왜 이런 결론이 나온걸까. 누구나 알고 있는 사실이지만 전세권은 세입자가 해당 부동산에 취할 수 있는 가장 강력한 권리보존 및 주장의 수단이라 할 수 있다.

 

집이 경매로 넘어간다 해도 전세권 기입등기만 경료되면 실제 거주하지 않아도 배당순서에 따라 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 전입신고 후 점유라는 대항 요건을 갖추고 확정일자를 받아야 배당요구를 할 수 있는 갖추는 임차권에 비해 강력하면서도 편리하다.

 

더구나 전세권자는 보증금 반환을 위한 별도의 재판 없이도 경매를 바로 청구할 수 있기 때문에 집주인은 물론, 전세권이 설정된 경매물건에 대해서도 말소 여부를 꼼꼼히 따진 후 입찰하는 경매인이 적지 않다.

 

그러나 이 기사에서는 전세권이 임차인에게 무조건 좋은 권리는 아니라는 점도 함께 언급된다. 대표적인 것이 전세권 효력의 범위에 관한 것이다. 대부분의 전세권이 주거 부동산의 건물 부분에만 효력을 미치는 바, 단독주택을 임차했다가 이 집이 경매로 넘어갈 경우, 건물매각대금에서만 보증금을 변제받을 수 있을 뿐, 토지매각대금에서는 변제받을 수 없다는 것은 주지의 사실이다.

 

반면 같은 케이스라도 전입신고 후 점유를 유지하며 확정일자를 받아 둔 임차인은 건물과 토지의 구분없이 보증금 전액을 낙찰대금에서 변제받을 수 있다는 점에서 전세권보다 유리할 수 있다는 것이 기사 작성자의 설명. 이 기사는 “전세권과 확정일자부임차권에는 각기 장단점이 있기 때문에 각자 상황에 맞게 적합한 조치를 취하는 것이 바람직하다”는 결론을 내렸고, 원론적인 관점에서 수긍이 가는 대목이다.

 

다만 덧붙이고 싶은 것이 있다면 이처럼 적절한 조치를 취하는 정도에서 그칠 것이 아니라 각 제도가 가지고 있는 요소들을 손바닥 들여보듯 자세히 알고 이를 활용할 줄 알아야 한다는 것이다. 본인의 안전한 거주에서 나아가 경매물건의 임차관계 분석에 정통해진다면 남들이 몰라서 놓치는 수익창출의 기회를 부여잡을 수 있기 때문이다. 출처 부동산태인