보증금반환채무, 건물양수인의 양도인에게 구상권청구

 

 

 

 

건물양수인의 보증금반환 관계는?

 

 

[Question]

 

丙이 2003.06.23 乙로부터 A건물 중 1칸을 임대차보증금 4,000만원에 임차하여 이를 인도받아 영업하여 왔으며, 그해07.02일 사업자등록신고를 마침으로써 상가건물임대차보호법이 정한 대항력을 갖추었다. 甲이 2004.09.20이 A건물을 경락받아 2004.10.08 소유권이전등기를 경료하였다.

 

한편 甲은 “위 丙이 위 경매절차에서 배당요구를 하였으나 대항력을 갖춘 임차권자라는 이유로 배당에서 제외되어 甲을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하였기에 甲은 그에게 위 금액을 지급하였다. 이는 원래 乙이 지급하여야 할 것을 甲이 대신한 것이며, 甲은 이로 인하여 동액 상당의 손해를 입었으므로 乙에게 이를 구상할 의무가 있다.’고 주장한다.
이 같은 주장은 옳은 것인가?

 

 

[Answer]

 

우선 옳지 않다.

 

(1) 상가의 임차인이 제3장 대한 대항력을 구비한 후 임차 건물의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 건물의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 甲이 丙에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 甲 자산의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐 乙의 채무를 대위 변제한 것이라거나, 乙이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 甲이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다.

 

(2) 나아가 “위 상가건물임대차보호법의 규정은 임차건물이 양도된 경우 임차인을 보호하기 위하여 임대인의 지위와 함께 임차보증금 반환채무를 법률의 규정으로 새 소유자에게 인수시키는 것으로서, 이는 병존적 채무인수에 불과하여 종전 소유자인 乙의 임차보증금 반환채무가 소멸한 것이 아니다.”는 甲의 주장도 옳지 못하며, 이러한 판단은 판례로 확립된 견해이다.