부동산 사기 및 투자함정 주의

 

 

부동산 사기(詐欺) 및 투자함정 주의보!  

 

종자돈이나 투자금을 은행에 맡기면 돈을 보관하는 용도 내지는 이자와 물가상승률만큼의 차익을 손해 보는 것이기 때문에 돈을 벌 수 없다보니 부동산이나 주식 혹은 다른 상품들에 투자하게 되는 경우가 많다. 그런데 특히 부동산투자는 사기(詐欺)와 투자함정들이 많아 낭패를 보는 경우가 자주 발생한다. 예컨대 투자금을 특정 전문가나 특정업체, 혹은 특정인들에게 주고 투자를 맡겨놓고 수익금을 받기로 하는 일종의 변종 투자에서 투자금을 받은 일부 전문가들이나 혹은 컨설팅업체가 돈만 받고 잠적하여 피해를 보았다는 내용 등이 많다. 이런 사례가 최근 종종 발생하고 있어 주의가 요망된다.

 

또한 공동투자라고 하여 회원들에게 공동투자를 통해 수익을 나눠 갖기로 하고 돈을 돌려주지 않고 공동 투자자들 간에 잡음과 마찰, 심지어 공동투자를 운영하는 사람들이나 업체가 돈만 취하고 사라지거나 투자받은 돈을 다 빼돌리고 드러눕는 경우도 발생하는가 하면 최근에는 거의 사라지다시피한 개발지내 철거가옥 특별 분양 투자사기도 발생하고 있다.

 

전세난이 심화되고 전세대란이 발생하자 최근에는 한발 더 나아가 철거가옥 전세입주권 등으로 현혹하는 사기컨설팅업체들까지 생겨나고 있고 전 재산이나 다름없는 금액을 좋은 지역에 특별전세입자 권리를 가질 수 있다는 말에 혹해 투자금을 수천에서 억 단위로 맡겼다가 다 잃는 일도 발생하고 있다.

 

상가투자에서는 일부 부동산이나 떴다방들이, 붙지도 않은(사실은 마이너스 수천~억대인 상가)상가프리미엄을 부풀려 분양판촉에 악용하는 경우도 있고, 준공후 임대가 맞춰지긴 했지만, 임대계약이 이중계약, 예컨대 실제 임대인은 임대계약서에 보증금 5천에 월세 500만원으로 계약이 되어있어서 수익률이 괜찮아 보여 십 수억원짜리 상가 분양을 받아 상가에 투자했는데 알고 보니 실제 임대료는 보증금 5천에 월세 250만원이고 월세 250만원은 매달 상가사업주체가 분양가를 그만큼 부풀려 분양하거나 상가분양수익으로 일정기간동안 대납해주다보니 실제 수익률에 큰 함정이 있는 줄 모르고 멀쩡한 아파트를 두세 채나 처분하여 신도시나 택지지구 등의 고분양가의 상가를 분양받아 억 단위, 최소 5천만원 이상~많게는 7억~15억 이상 손실을 본 경우도 실무상 많이 보고 있다.

 

또한 일반인들이 생소한 NPL(부실채권)투자에서도 잘못 투자하여 투자금을 수천~억 단위로 손해 보는 경우도 최근 늘어나는 추세다. 토지의 경우에도 아직도 기획부동산들이 투자가치가 거의 없거나 있더라도 실제가치보다 많게는 수십 배 이상 부풀려 파는 방법으로 토지사기도 많은 편이다. 그러나 이런 경우 뾰족한 해결책이 없고 돈을 돌려받는 것이 거의 불가능할 정도로 한번 사기 및 함정에 빠지면 비싼 수업료를 지불해야하기 때문에 투자 시에는 옥석을 잘 가리고 꼼꼼하게 체크하고 투자에 나서는 것이 현명하다.

 

또한 최근에는 직접적인 부동산투자 사기는 아니지만, 부동산 카페 등에서 각종 수리나 인테리어전문 홍보업체에서 카페운영자들에게 돈을 주고 카페광고를 한 후 수리비용을 선불로 받아 십 수억원대 금액을 받고 사라지거나 심지어 돈을 받은 후 사망하는 일까지 발생한다고 귀띔해주는 회원 분들도 있을 정도다.

 

카페운영자는 아마도 당초에는 좋은 의도로 회원들에게 도움을 주기 위해 선의의 마음으로 인테리어 업자들을 소개한 것 일진데 오히려 이를 역이용하여 선의의 카페운영자들을 난감하게 하고 카페운영자를 악의적으로 이용하고 돈만 받고 잠적하는 경우까지 발생한다고 하니 투자사기와 투자함정이 얼마나 주변에 많이 도사리고 있는지를 방증해주는 사례라고 할 수 있다.

 

1년 전쯤에는 부동산베스트셀러의 저자이기도 하고 인터넷과 카페 등에서 왕성하게 활동했던 모 전문가(언론에 많이 노출된 공인된 전문가라기보다는 재야고수에 가깝다고 해야 할 것 같다)가 택지지구 단독주택, 상가주택 등의 건축을 하면서 투자자들 돈 수십억을 받아 가로채 구속되는가 하면, 비슷한 시기에는 부동산계통으로 유명한 대학과 평생교육원등에서 경매와 NPL 강의로 명성을 떨치고 상당히 유명했던 모 전문가가 회원들에게 수억원의 투자금을 받아 투자하여 투자수익을 내준다고 한 후 수익을 전혀 못 내고 투자금을 상당부분 손실을 보자 이를 비관하여 투자자들의 정기모임 날 사라졌다 한 달 후쯤 경기도 외곽의 모텔에서 자살하는 일까지 발생하여 언론에 크게 보도된 적도 있었다. 

 

부동산 투자성공의 5원칙이라고 있다. 투자성공을 위해서는 5가지요건을 모두 충족해야 한다는 것인데 첫째는 매매(매도매수)타이밍을 잘 잡을 것, 둘째는 지역선정과 물건(종목)선정을 잘할 것, 세번째는 종자돈이 있을 것, 네번째는 결단력이 있을 것, 마지막으로 사기와 투자함정에 빠지지 않을 것 5가지원칙이 그것이다.

 

이중 한 가지라도 충족하지 못하면 단돈 10원이라도 플러스수익을 발생시킬 수 없게 된다. 이것은 원칙이라기보다는 공식에 가깝다고 할 것이다. 부동산 사기는 상기 내용 외에도 각종 첨단, 지능적인 사기들이 많아 주의해야 하고 투자함정의 경우 사기는 아니지만 자칫 위험스럽고, 손실 볼 가능성이 높다. 

주의해야 할 대표적인 것이 공동투자다. 내 돈을 남에게 맡기는 투자의 일종인데, 사공이 많으면 배가 산으로 가는 경우가 많고 공동투자에 주도적으로 관여하는 리더들이 다른 생각을 하게 되거나 공투 투자자들 간 의견충돌이 생기면 난감해질 수밖에 없다. 또한 상가 신규분양투자(물론, 옥석을 잘 가려 좋은 상가에 투자하면 좋을 것이다)도 섣불리 투자하면 가치에 비해 고분양가로 분양받아 임대수익이 기대이하이고 매매가격이 큰 폭으로 하락하거나 장기 공실 등으로 임대료가 대폭 내려가 낭패 보는 사례들이 적지 않다.

 

최근 유행하는 지역조합주택들도 옥석을 철저히 가려서 꼼꼼하게 투자해야 하는데 지금처럼 일반아파트분양도 주변에 많고 대단지 대규모 개발지내에서 분양하는 물량이 많은데 굳이 여러 가지 복잡하게 신경을 많이 써야하고 리스크가 일반아파트보다는 상대적으로 많은 조합주택을 분양받을 필요가 있을까 싶은 생각이 들 때가 많다. 

 

물론 지역조합 주택물량 중에도 잘 고르면 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 길은 열려있기 때문에 원론적인 얘기지만 옥석을 잘 가려서 투자하라는 조언을 할 수밖에 없다. 다만 분양받고 맘 편하게 있기에는 조합주택투자가 신경 써야 할게 조금 많은 것이 사실이므로 스트레스를 덜 받고 건강을 생각하는 분들이라면 가급적 조합주택은 철저한 옥석가리기가 아니라면 일반아파트가 맘 편하고 좋은 게 사실이다. 

 

또한 내가 잘 모르는 분야(경공매, NPL, 신규상가, 토지, 법률 등)이기 때문에 이 분야를 전문으로 강의하는 사람들을 교수님이나 교주처럼 신봉하면서 장기간 수업을  받거나 잘못된 정보를 주입받아 투자금을 맡기거나 공투에 참여하거나 하여 낭패를 본다는 분들이 주변에 많이 있기 때문에 공부나 학습은 하되, 투자금을 내 호주머니에서 꺼내서 특정인이나 특정업체에 맡기는 것은 상당히 위험하다. 이들 종목은 실무경험상, 돈은 맡기지 말고 내공을 쌓는 차원에서 공부만 하고 하산(下山)하는 것이 좋고 투자금을 맡기거나 공투에 참여하는 것은 상당히 위험하다는 것을 알아야 한다.

 

은행에 맡기면 돈은 못 벌지만 안전하다. 그러나 계모임이나 다단계, 금융피라미드, 경공매시 공동투자등과 같이 내 돈을 특정인에게 맡기는 것 자체는 상당히 위험스런 일이다. 담보를 제공해주니 믿으리라고 안심시키는 경우도 있지만 막상 담보가치가 거의 없거나 하자있는 물건으로 담보권을 통한 투자금회수가 거의 불가능한경우가 많아 담보가 있으니 괜찮다고 생각하고 돈을 맡겼다가 낭패 보는 일이 늘어나고 있다.

 

내 돈은 내가 투자해야하고 내 명의로 투자하고 나 혼자(가족은 무방하리라)투자하는 것이지 남에게 내 돈을 맡기면 사고가 터지는 경우가 대부분이다. 필자는 공동투자는 하지 않는다. 지역조합주택은 하지 않는다. 신규분양상가(신규 상가주택, 신규 통다가구주택 포함)는 하지 않는다. 경공매는 오래전에 10여 차례 했지만 현재는 경매보다 급매가 속편하고 가격도 경매보다 더 좋은 경우가 많아 경공매(NPL포함)는 하지 않는다. 토막 내서 파는 1억 이하 저가(低價) 토지는 하지 않는다. 등등이다.

 

주변에 많은 부동산 사기와 투자함정들에 노출되는 분들이 늘어나고 있고 투자사기와 함정들이 점점 더 진화되는 양상이다. 따라서 부동산투자자들은 옥석을 잘 가려 신중하게 투자하는 것 외에 왕도가 있을 수 없는 종목이기 때문에 투자 시 꼼꼼하고 신중하게 투자하면서 다양한 정보들을 섭렵해 내공을 다지는 것이 중요하다.

 

아울러, 필자가 하지 않는다고 하여 모두 나쁘다는 것일 수는 없고 각자 투자수준과 내공이 다르기 때문에 이들 종목에 투자할 때 잘 투자하면 좋은 결실을 거둘 수 없는 것은 아닐 것이다. 그리고 이들 종목에 관계된 분들이나 업체들 중에서 분명 좋은 전문 가분들이나 좋은 업체들도 많기 때문에 물건 종목뿐만 아니라 전문가와 업체들도 옥석을 잘 가려서 정보를 취사선택하여 투자하는 능력이 커지면 커질수록 좋은 결과가 있을 수 있을 것이다. 출처 김부성부동산富테크연구소장