부동산경매절차에서 매수인이 부동산을 인도받는 방법

 

 

부동산경매절차에서 매수인이 부동산을 인도받는 방법 

 

 

직장경력 10년차 A는 오랜 기간의 전셋집 생활에 지쳐 자기 집을 마련할 생각으로 법원매각공고를 살피던 중 직장에서도 가깝고 가격도 적당한 아파트를 발견하고는 매각기일에 입찰하여 최고가매수신고인으로 결정되었다. 매각대금을 납부하고 등기까지 마친 후 이제 내 집을 마련하였다는 기쁨에 이사를 하려고 하였으나 기존에 거주하던 B가 못나가겠다고 버티고 있다. A가 아파트로 이사하기 위해 B의 점유를 배제할 수 있는 방법은 무엇인가?

 

A처럼 경매절차에서 낙찰을 받은 후 매각대금을 모두 납부하고 등기까지 마쳤다면, 보통 내 집에 내가 들어가는 것이 무엇이 문제이고 기존 거주자는 쫓아내는 것이 당연하다고 생각할 수 있습니다. 하지만 사적 집행이 금지되어 있는 현행 법제상 소유권을 취득한 A라고 할지라도 법적 절차를 거쳐 B의 점유를 배제하고 이사를 할 수 있습니다.

 

우선 생각해 볼 수 있는 것이 B를 피고로 하여 부동산인도청구소송을 제기하는 것입니다. 다만 이 방법의 문제점은 보통의 소송이 그러하듯이 비용과 시간이 많이 필요하다는 것이다. 이에 법원은 위 A와 같은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 바(민사집행법 제136조 제1항 본문), 이를 인도명령이라고 하는데 보다 간이한 절차에 의해 진행됩니다.

인도명령을 받기 위해서는 A와 같은 매수인의 신청이 있어야 하는데, 신청은 통상 서면으로 제출하고 있으며 신청서에는 1,000원의 인지를 붙여야 한다. 다만 위 A는 등기까지 마쳤으나 매각대금을 모두 납부하였다면 매수인명의로 소유권이전등기가 되어 있지 않아도 가능하다.

인도명령 신청서가 제출되면 피신청인(위의 예에서 B)에 대해 인도명령을 발할 수 있는지 여부를 검토하게 되는데, 만일 B가 경매절차상 채무자 또는 소유자라면 심문을 거치지 않고 인도명령을 할 수 있어 A는 조만간 이사를 할 수 있게 될 것입니다.

 

만일 B가 임차인이라면 문제가 복잡해집니다.

① 임차인과 같은 부동산 점유자가 존재하는 경우 기록상 명백하지 않다면 심문절차를 거쳐야 하고(심문서를 피신청인에게 송달),

② 심문결과와 경매기록을 검토하여 B가 매수인 A에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는지 여부에 따라 기각 또는 인용결정이 나오게 됩니다.

따라서 A처럼 경매절차에서 부동산을 매수하려고 하는 사람은 부동산을 누가 점유하고 있으며 해당 점유자가 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는지 여부를 먼저 파악하여야 하는데,

① 매각기일 1주일 전부터 법원경매정보사이트(http://www.courtauction.go.kr/)에서 열람 가능한 매각물건명세서, 현황조사서를 통해 관련 정보를 얻을 수 있으며,

② 매각기일에서 최고가매수신고인으로 결정되면 경매절차상 이해관계인으로서 경매기록에 있는 임차인의 배당요구 및 권리신고서 등을 직접 열람하여 보다 자세한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

인도명령은 B와 같은 피신청인에게 송달하여야 하며, 다만 송달이 되었다면 확정을 기다리지 않고 인도명령을 집행권원으로 하여 집행이 가능합니다(상대방이 인도명령에 따르지 않는다면 집행관에게 그 집행을 위임하여 집행관으로 하여금 민사집행법 제258조에 의하여 인도집행). 출처 대법원뉴스레터