매매계약 이행지체와 계약해제

 

 

매매계약 이행지체와 계약해제

 

 

살고 있는 아파트를 팔기 위해 부동산에 내놓았습니다. 그 후 매수인이 나타나 매매계약을 체결하였습니다. 계약금을 받고 잔금지급일을 3달 후로 잡고 기다리고 있었는데 잔금지급일이 며칠 남지 않아 약속을 잡으려고 매수인에게 연락을 했지만 연락이 되지 않고 있습니다. 잔금일 까지 매수인이 연락이 되지 않으면 다른 사람에게 바로 집을 팔아도 되나요?

일반적으로 많은 사람들이 잔금지급일에 이행하지 못할 경우 당연히 계약은 해제된다는 생각을 하고 다른 매수인에게 바로 매도를 해서 이중매매에 빠지게 되는 실수를 하는 경우가 종종 있습니다.

이중매매란 같은 목적물을 2인 이상의 매수인에게 매매하는 것을 말합니다. 이 경우 매도인은 한명에게만 등기이전 등이 가능하기에 다른 매수인에게는 민사상 채무불이행 책임뿐만 아니라 중도금이나 잔금을 지급 받은 이후에는 일방적으로 계약을 해제할 수 없으므로 이 시기 이후에 부동산 이중매매의 경우에는 제1매수인에 대하여 배임행위가 성립하여 배임죄로 형사상 책임을 부담하기도 합니다.

그렇다면 상기 매도인과 같은 경우 이중매매에 빠지지 않고 다른 매수인에게 다시 매도하기 위해 어떻게 해야 할지 알아보겠습니다.

우선은 잔금지급기일에 이행이 없다 하더라도 자동으로 계약이 해제되는 것이 아니라는 점을 알아야 합니다. 즉, 매도인은 상당기간을 정하여 매수인에게 잔금이행의 최고를 하고 매수인이 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있는 것입니다. (민법 제544조)

 

최고의 방법은 특별한 제한이 없으므로 일정한 시일 또는 기간 내에 이행할 것을 요구하는 것으로 충분하나 최고 여부가 다툼이 될 것에 대비하여 내용증명우편으로 보내는 경우가 많습니다. 다만 매도인의 소유권등기이전의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행관계에 있기 때문에 매도인은 계약해제 전에 언제든지 현실의 제공을 할 수 있을 정도로 등기절차에 필요한 일체의 서류를 준비하여 매수인에게 통지하고 그 수령을 최고하는 등 자신의 의무에 대한 이행의 제공이 필요합니다.

 

민법 제544조의 ‘상당기간’이란 채무자가 이행을 준비하고 또 이를 이행하는데 필요한 기간으로, 채무의 내용.성질 기타 객관적 사정을 토대로 결정하고 채무자의 주관적 사정은 고려되지 않습니다. 최고에서 정한 기간이 상당하지 아니한 때에도 최고로서 유효하며, 다만 상당한 기간이 경과한 후에 해제권이 발생합니다.

 

따라서 매도인은 자신의 의무이행을 위한 준비를 하고 상당기간을 정해 이행최고를 하였음에도 불구하고 매수인이 잔금을 지급하지 않을 경우 계약을 해제하여 계약을 소급적으로 소멸시키는 절차를 거쳐 매매계약을 해제한 후 다른 사람에게 다시 매도를 하여 이중매매로 인한 분쟁이 발생하지 않도록 하여야겠습니다. 출처 대법원뉴스레터