하자있는 경매물건, 고수익 집착하다 낭패볼 수 있다

 

 

고위험 고수익 경매물건

 

 

 

하자있는 경매물건의 경우 고수익을 낼 수 있는 틈새 중의 틈새라고 할 수 있지만 그만큼 위험도 크게 뒤따른다. 이들 경매물건은 어떤 위험이 있고, 어떤 과정을 통해 수익이 발생하게 될까? 대표적인 고위험 고수익 경매물건이라 할 수 있는 유치권을 행사하고 있는 물건, 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건 등을 예로 들어보자.

 

유치권은 유치권을 행사하고 있는 물건, 예컨대 건물 또는 주택의 공사비 내지 인테리어비용을 이유로 채권자가 해당 물건을 점유함으로써 성립하는 것으로 낙찰자의 경우 낙찰대금 외에 유치권자가 주장하는 공사대금 내지 인테리어비용을 추가로 부담해야 한다. 따라서 그 유치권으로 주장하는 금액이 당해 물건의 가액에 비해 상당량을 차지하고 있다면 낙찰자로서도 여간 부담이 아닐 수 없다. 낙찰 후 유치권자와 협의를 하거나 법적 분쟁을 통해 유치권 문제를 해결할 수 있지만 협의 또는 법적 분쟁과정에서 결코 만만치 않은 노력과 비용과 시간이 소요되기 마련이다.

 

그러한 위험이 도사리고 있는 물건이기 때문에 입찰자들에게 있어서는 유치권 해결비용을 고려해 적정시점까지 유찰이 거듭되기를 기다렸다가 입찰에 임하는 것이 기본 상식으로 돼 있다. 유치권을 주장하는 물건의 경우 대부분 유찰횟수가 3회를 넘기는 경우가 다반사인 것은 이 같은 논리 때문이다.

 

유치권을 주장하는 경매물건의 경우 유치권자와의 협의 또는 법적 분쟁을 통해 낙찰자가 부담해야 할 유치권 금액을 얼마나 최소화하느냐가 고수익 창출의 관건이다. 따라서 유치권을 주장하는 자가 누구이고 어떤 원인으로 유치권을 주장하는지(유치권의 성립 여부), 유치권을 주장하는 금액이 적정한지 등을 판단해주는 것이 유치권의 핵심적인 접근방법이라 할 수 있다.

 

법정지상권이 성립하는 물건은 어떤 식으로 수익을 낼까? 법정지상권이 성립한다고 하는 것은 구체적인 법리를 떠나 단편적으로 토지위에 건물이 있는 경우 토지만 경매에 부쳐지거나 건물만 경매에 부쳐진 경우를 말한다. 토지와 건물 일체의 소유권 취득을 온전한 소유권 취득 및 행사로 여겨온 우리네 입장에서는 토지 또는 건물만의 소유권 취득을 대단한 하자로 보는 관점이 지배적일 수밖에 없다. 자산가치가 아무래도 저평가된다거나 향후 토지만 또는 건물만 매각하기가 어려워지는 등 소유권 행사에 대한 제약의 정도가 심하기 때문에 이러한 물건(토지 또는 건물)은 최저경매가가 감정가의 절반 이하로 떨어지게 돼 있다.

 

토지를 취득하는 입장에서는 건물주와의 협의나 법원에의 지료청구를 통해 결정된 지료가 주된 수입이다. 지료는 통상 지료를 위한 감정평가액의 5~6% 수준에서 결정되고 있지만 낙찰가 자체가 워낙 낮기 때문에 사실상 낙찰가를 기준으로 하는 지료 수준은 7~10%에 이른다. 웬만한 건물의 임대수익보다 더 높은 수익률이다.

 

반면 건물만의 취득은 토지만의 취득보다는 수익구조가 다소 열악하다. 토지와 마찬가지로 상당히 저렴한 가격에 건물을 취득할 수는 있겠지만 토지 소유자에게 일정 지료를 납부해야하기 때문이다. 따라서 건물 입찰 당시 임대수익률이 감정가 대비 5%인 건물을 감정가의 50% 수준에 낙찰 받았다고 한다면 낙찰가대비 임대수익률은 10%까지 올라갈 수 있지만 토지소유주에게 지급해야 할 지료의 정도에 따라 그 수익률이 5% 이하로 급감할 수 있다. 법정지상권이 성립하는 건물만을 취득하는 경우 건물의 임대현황과 아울러 협의나 소송을 통해 결정될 지료의 수준이 어느 정도인지를 우선하여 예상해봐야 하는 이유이다.

 

이밖에 선순위 대항력 있는 임차인이 거주하고 있으나 보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못하는 물건, 선순위로 전입돼 있으나 임차인 여부가 불분명한 물건, 공유물 분할청구를 통해 수익을 창출할 수 있는 지분 경매, 소유권 또는 저당권의 진정성 여부를 다투는 소송 결과에 따라 득이 될 수도 있고 독이 될 수도 있는 예고등기 있는 물건의 경매 등도 모두 고위험군에 속한다.

 

어느 경우에나 정도의 차이는 있더라도 말 그대로 권리상 중대한 하자(문제)가 있어 유찰이 거듭되고 낙찰가율이 평균 낙찰가율에 훨씬 미치지 못할 뿐만 아니라 경쟁률도 낮아 낙찰받기가 쉬운 물건들이다. 반면 하자를 치유하거나 수익을 내는 과정에서 상당한 노력과 시간과 비용이 소요되고, 그 위험의 성격에 따라 입찰에 접근하는 방법이나 수익을 내는 방법이 제각각 다르기 때문에 전문가적인 소양을 필요로 하는 물건들이기도 하다.

 

그럼에도 불구하고 가급적 싸고 더 싸게 취득해야 한다는 시대적 요구에 부응하여 하자있는 경매물건을 찾는 입찰자가 늘고 있다. 경매물건을 고르는 입찰자들의 수준이 한 단계 격상됐음을 느끼기에 앞서 고수익에만 집착하다 패착의 우를 범하지 않을까 심히 염려스럽기만 하다. 출처 부동산태인 이영진