농가주택 경매 주의점

 

 

농가주택 경매로 실속 있는 전원생활하기
목록 감정가 대비 20~30% 값싸게 낙찰

 

 

 

도시화와 이농현상, 농어촌 부채가 늘면서 수도권과 지방의 허름한 농가주택들이 경매에 넘어오는 빈도가 꾸준히 늘고 있다. 농어촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 20~30% 또는 절반 값에 낙찰 받을 수 있다. 농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다.

한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면 5000여건을 넘어선다. 한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다. 낙찰가율은 통상 70~75%선으로 2회 유찰 후 낙찰되는 게 통례이다. 입찰경쟁률은 3~4대 1 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 낮다.

농가주택 낙찰 사례는 풍부하다. 최근 수원지법 여주지원에서 낙찰된 여주군 여주읍 단현리 대지 328㎡, 건물 177㎡ 2층짜리 전원풍 주택의 경우 감정가 1억9085만원에서 2회 유찰해 최저가 1억2214만원까지 떨어졌다가 단독 입찰로 1억3160만원(감정가의 68%)에 낙찰됐다. 또 지난 달 의정부지법에서 매각된 가평군 설악면 회곡리 대지 410㎡, 건물 91㎡ 2층 주택의 경우 감정가 1억7337만원에서 2회 유찰 후 1억1095만원까지 떨어졌다가 당일 2명이 입찰 경쟁을 벌여 1억1311만원에 낙찰됐다.

경매나 공매 투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로 리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다. 교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고, 경관과 자연환경이 수려한 지방 관광지 인근은 가족별장이나 주말농장으로 이용하면 세컨드하우스 개념으로 활용하기에 좋다.

투자 유망한 매물은 대도시권에 인접해 있고 자연환경이 뛰어난 농촌지역의 아담한 농가이다. 수도권·광역시, 인구가 증가하는 시 단위 인근에 소재한 주택은 땅값이 저절로 상승해 주택가치가 높아져 재테크에도 손색이 없다. 실제로 2000년대 초 전원 행을 감행했던 초기 전원파들이 농가주택 경매를 통해 짭짤한 시세차익을 올린 바 있다. 그러나 인적이 뜸한 산골 속 농가는 아무리 경치가 좋아도 가격이 오르지 않아 가치가 떨어진다.

도시민이 주말주택으로 이용할 경우 교통여건과 접근성도 따져봐야 한다. 경매에 부쳐지는 매물수가 꾸준히 늘어나는 만큼 선호지역 내 여러 매물을 비교한 후 입찰하는 전략을 세워야 한다. 법원의 감정평가서를 통해 주변 입지와 환경을 확인하고 주택의 사진과 도면 등으로 활용 가능성 여부를 살펴야 한다. 특히 감정평가서 상 평가의견을 눈여겨보면 1차 현장에 다녀온 것과 같이 주택의 현재 상황을 손쉽게 파악할 수 있다.

경매에 부쳐진 농가주택은 정확한 시세파악이 어려워 법원에서 매겨진 감정가를 시세로 오인하는 경우가 많다. 주택 시세는 지역과 주변여건 등에 따라 천차만별이다. 입지여건과 교통이 편리한 수도권은 3.3㎡ 당 200만 원 이상을 호가하고 기타 지역은 30~50만 원 선이다. 되도록 수 회 유찰해 가격거품이 충분히 빠진 주택에 입찰하는 전략이 필요하다.

현장답사를 통해 감정가와 시세와의 차이를 파악하고 최근 거래된 농가주택 경매 낙찰사례와 함께 일반매매로 거래된 최근 사례로 매입가의 기준으로 삼는 것이 바람직하다. 주택의 상태나 환경만 보고 고가에 낙찰 받으면 가격경쟁력이 떨어진다. 시골주택은 도시 주택과 달리 접근성이 떨어져 적정 입찰가격을 가늠하기 쉽지 않으므로 지역 전문가의 도움을 받아 입찰해야 비용이나 시간, 재테크 면에서 이익이 된다.

지은 지 오래돼 상태가 불량한 주택은 개조비용이 신축보다 더 많이 드는 경우가 있어 주의해야 한다. 개조비용은 자재나 면적에 따라 3.3㎡ 당 100만 원 정도 예상해야 한다. 낙찰 전 개조가능 여부를 알아보고 개조에 하자 없는 물건인지 따져봐야 한다. 골조 즉 기둥이나 서까래 등이 약하거나 지은 지 20년 이상 된 노후주택은 개조할 수 없는 경우도 있다. 노후 주택 개보수비는 신축의 40% 이내 비용을 들여야 경제적이다.

경매 농가주택은 권리관계가 복잡한 경우가 많아 입찰 전 주의가 필요하다. 하자 있는 경매물건으로는 법정지상권 성립여지 있는 주택과 지분 입찰물건이다. 주택과 땅의 소유주가 서로 달라도 주택이나 대지의 권리를 인정해야 할 경우도 발생한다. 주택이나 땅이 별도로 경매로 나왔을 경우 건축물대장을 발급받아 무허가 여부를 살피고 지상권 성립여지가 높다면 입찰을 자제하거나 해결 가능성이 있는 주택에 입찰해야 한다. 출처 값싸게부동산사는모임카페