'상가경매', 간과하기 쉬운 함정

 

부동산경매는 좋은 재테크수단인 반면에 생각지도 않은 위험이 도사리고 있는 경우도 많다. 절차를 주도하는 법원이 기본적인 정보나 자료에 대해서 공시하고는 있지만 완벽하지 않다. 다음에서는, 부동산 특히 집합건물을 낙찰받는 과정에서 공시되지 않는 위험으로 어떤 것이 있을 수 있는지 살펴보기로 한다. 

 

집합건물 경매과정에서 공시되지 않은 숨은 위험들

 

첫째, 관리비채권이다. 집합건물 중 일부를 낙찰받게 되면 전 소유자가 체납한 관리비 중 “공용”부분에 대한 관리비에 대 해서는 낙찰자가 승계해야 할 의무가 있다는 것이 현행판례이다. 관리비를 청구할 주체가 해당 부동산에 미리 가압류 조치를 해 두었다면 낙찰과정에서 관리비채권의 존재, 액수를 짐작할 수 있겠지만, 관리주체로서는 위와 같은 관리비 승계의무를 염두에 두고 별도로 관리비채권을 가압류해두지 않는 경우가 많기 때문에 승계할 관리비를 생각지도 못하고 낙찰에 임하는 경우가 많다.

 

전유부분은 제외하고 공용부분에 대해서 발생한 관리비만을 승계할 의무가 있다고는 하지만, 전체 관리비 중에서 인건비가 차지하는 비중이 상당히 큰 것이 일반적이라는 점에서 대부분 집합건물의 경우 개별 호수에 부과된 관리비 중 전유부분에 대한 부분은 극히 적고, 거의 대부분은 공용부분에서 발생된 것이었다. 더구나, 주거나 영업을 포기하고 장기간 방치된 경우에는 전유부분에 대한 관리비는 거의 없고, 거의 대부분이 공용부분에 대한 관리비이다. 또한, 미납기간이 장기간인만큼 승계할 관리비 액수만 도 수천만원 이상인 경우도 있었다. 따라서, 체납된 관리비는 거의 대부분을 낙찰자가 부담할 가능성이 높다고 보는 것이 안전한 투자자세라고 할 수 있다. 
 
둘째, 업종제한문제를 생각할수 있다. 낙찰받아 영위하고자 하는 업종에 제한을 받을 수 있는 점포가 있을 수 있는데, 일정한 업종을 염두에 두고 낙찰받는 경우에는 특히 유의할 필요가 있다. 업종제한은 크게 두가지 근거에서 출발하는데, 상가규약과 분양계약이 바로 그것이다. 먼저, 집합건물 중 상가의 경우에는 상가번영회라는 것이 조직되어 있고, “상가규약”이나 “회칙” 이라는 것을 만들어 집합건물을 관리하는데 근거로 삼고 있다.

 

그런데, 많은 상가들의 경우 상가규약 에서 업종제한을 두고 있는 경우가 많다. 특히, 상인들간의 이해충돌과 경쟁을 피하는 차원에서 중복 업종에 대한 금지규정이 많다. 즉, 새로이 영위하고자 하는 업종이 해당 상가 내에서 기존에 다른 상 인이 영위하고 있는 업종일 경우에는 해당상인이나 상가번영회의 동의를 얻도록 하는 내용이다. 물론, 이러한 상가규약이 규약제정에 동의하지 않은 낙찰자에게도 적용되기 위해서는 집합건물법에서 정하는 소정의 요건을 갖추어야만 하는데, 현재 만들어져서 통용되고 있는 상가규약의 적지않은 경우가 이러한 소정의 요건을 갖추지 못한 것들이 많아서 이들 상가규약들은 집합건물법상 유효한 규약이 라고는 할 수 없다.

 

따라서 낙찰자로서는 집합건물법상 무효인 규약의 적용을 받지 않을 수 있는, 즉 자유롭게 업종을 선택하여 영위할 수 있는 자유는 있다. 그렇지만, 비록 적법한 규약은 아니라고 하더라도 실제로 상인들간에 통용되고 있는 이상, 이와같은 상가규약에 저촉되는 업종을 개시하게 되면 그 과정에서 기득권이 있는 상인들이나 상가번영회측과 상당한 충돌을 피할 수 없는 것이 현실일 수 있다.

 

또한, 상가분양과정에서 업종제한이 있는 경우도 있다. 특정한 호수에 특정한 업종을 지정해서 분양된 상가가 있다는 것이다. 이와같은 업종제한에 관한 분양계약 내용은 다른 특별한 사정이 없는 한 해당 상가건물내의 상가점포 소유자나 임차인 모두에게 유효한 것으로, 즉 업종제한을 준수해야 할 의무가 있는 것으로 보는 것이 현행 판례의 입장이다.

 

결국, 이러한 부담을 생각한다면 낙찰을 결정하기 이전에 해당 상가관리사무소, 인근 중개업소 등을 방문하여 관리비나 업종제한문제에 대해 사전에 확인할 필요가 있다. 보이지 않는 부담이 도사릴 수 밖에 없는 것이 경매투자의 한계일 수 밖에 없다는 점에서 적절한 자문을 다시 한번 강조하고 싶다. 출처 토지사랑모임카페

 
<참고판례> 
 
대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 【채무부존재확인】

 
[다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, `관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해 하지 못한다.`고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 `집합건물법`이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며,

 

집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택 관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다.

 

다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.
 
<참고법률> 
 
집합건물의소유및관리에관한법률 제18조 (공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
 
제28조 (규약) ①건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. ②일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원의 이해에 관계가 없는 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하는 한 이것을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다. ③제1항 및 제2항의 경우에 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.
 
제42조 (규약 및 집회의 결의의 효력) ①규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다. ②점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.