상황별 부동산절세요령

 

 

 

 

알면 돈되는 부동산 절세의 모든것

최근 주택의 양도소득세에 대한 세법개정이 있었다. 양도소득세 비과세 요건 중 거주요건이 폐지되고 다주택자에게 장기보유특별공제가 적용되고 있다. 이외에도 주택임대사업자에게 거주용 주택에 대한 비과세조치도 도입됐다. 주택소유자가 처한 상황에 맞는 절세방법을 찾아보자

 

1세대 1주택을 보유하고 있는 경우

 

비과세 요건은 기본적으로 2년 이상을 보유하면 된다. 2011년 6월 3일부로 서울과 과천 그리고 분당이나 일산 등 1기 신도시 소재 주택에 대해 적용되던 2년 이상 거주요건은 폐지됐다. 한편 실거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 양도차익 중 일부가 과세되므로 보유기간을 조절해 장기보유특별공제율을 늘리는 것이 좋다. 1세대 1주택상태에서 양도하는 경우레는 비과세 여부와 관계없이 10년 이상 보유하면 최대 80%를 양도차익에서 공제하기 때문이다.

 

1주택자가 새로운 주택을 구입하는 경우

 

실수요자가 새 집을 사서 이사 갈 때 기존 주택은 새 집의 잔금지급일로부터 3년 내에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 3년내에 처분하면 새로운 주택의 취득세를 50% 감면받을 수 있는 추가적인 이점도 있다. 참고로 세법상의 요건을 충족한 농어촌주택이나 상속주택 등을 포함해 2주택을 보유하고 있더라도 비과세 혜택을 받을 수 있는 길이 있다. 예를 들어 일반주택과 상속주택이 있는 경우 일반주택을 먼저 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 상속주택을 먼저 처분하는 경우에는 과세되는 것이 일반적이다.

 

임대사업자가 거주용 주택을 양도하고자 하는 경우

 

다주택자가 본인이 살고 있는 주택을 처분하는 경우에는 주택임대사업자등록을 하도록 한다. 거주용 주택에 대해서는 비과세혜택을 받을 수 있기 때문이다. 다만, 이때는 거주용 주택은 2년 거주 요건(신설)을 충족해야 한다는 점에 유의해야 한다. 일반적인 1세대 1주택 비과세 규정에서는 거주요건이 삭제됐다. 한편 임대용 주택은 반드시 5년간 임대해야 한다. 이를 위반하면 비과세 혜택을 받은 금액에 대해 세금이 추징되므로 주의해야 한다.

 

다주택자가 양도하고자 하는 경우

임대사업자등록요건을 갖추지 못한 다주택자들은 처분순서에 유의해야한다. 상황별로 살펴보면 다음과 같다.

 

거주용 주택을 양도하는 경우

 

비과세 혜택을 받을 수 없다. 임대용 주택에 대해서 임대주택사업자등록을 하지 않았기 때문이다. 따라서 이에 대해서는 일반과세를 적용 받게 된다. 여기서 일반과세란 보유기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제를 받을 수 있고 기본세율을 적용 받는 것을 말한다.

 

임대용 주택을 양도하는 경우

 

거주용 주택을 양도하는 것처럼 일반과세로 양도소득세가 부과된다.
결국 임대사업자등록을 하지 않는 경우에는 거주용 주택이나 비거주용 주택을 처분하면 대부분 양도소득세가 일반과세되는 것이 원칙이다. 따라서 이러한 상황에서는 양도차익이 작은 것을 먼저 처분하는 것이 원칙이다. 그리고 양도차익이 큰 것을 나중에 팔면 세금이 줄어들거나 비과세 혜택을 누릴 수도 있다.

 

재건축, 재개발 아파트의 경우

 

1. 1주택자가 보유 중인 주택이 재개발 등으로 들어가는 경우

오랜 기간 1주택을 보유하다가 해당 주택이 재개발 지역 등오로 들어간다고 하자. 이때 생각할 것은 이 주택을 계속해 보유할 것인지 아니면 매도할 것인지를 결정하는 것이다. 만일 이를 매도하고자 하는 경우에는 비과세 혜택을 적용 받는 것이 중요하다. 세법은 관리처분계획인가일 전까지는 일반 주택으로 취급하므로 2년을 보유하면 비과세를 적용한다. 만일 양도가액이 9억원이 넘는 고가주택이면 양도차익의 일부에 대해서는 세금을 부과하나, 보유기간이 10년 이상이면 장기보유특별공제가 80%까지 적용되므로 세 부담은 미미하다. 만일 관리처분계획인가일 후에 양도하고자 하는 경우에도 비과세가 가능하며, 완공 이후에 이를 양도해도 비과세 혜택을 받는데 전혀 문제가 없다.

 

2. 공사 중에 거주용 주택을 취득하는 경우

보유 중인 주택이 재개발 등이 되면 공사 중에 살 집이 필요하다. 이 때 임시 거주할 주택을 전세로 얻는 경우에는 1주택을 계속 유지하므로 앞과 같은 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그런데 임시 거주할 주택을 취득한 경우에는 향후 2주택이 될 수 있다. 이에 세법은 임시 거주할 주택에서 1년 이상 거주하고 향후 주택이 완공되면 이 주택으로 2년 내에 이사를 가서 1년 이상 그곳에서 거주하면 임시 거주용 주택에 대해서도 비과세를 적용한다. 단, 임시 거주용 주택은 사업시행 인가가 난 이후에 취득해야 한다.

 

3. 무주택자가 입주권을 승계취득하는 경우

무주택자가 관리처분계획인가가 난 입주권을 승계취득한 경우가 있다. 이때 완공된 주택을 처분하는 경우 비과세를 위한 2년 보유기간은 주택의 완공일부터 따진다는 점에 유의해야 한다. 관리처분계획인가일 전의 조합원은 종전 주택의 보유기간과 공사기간 그리고 신 주택의 보유기간을 합산하지만, 승계취득한 조합원은 완공일부터 보유기간을 따진다는 점에서 차이가 난다.

 

4. 다주택자가 보유 중인 주택이 재개발 등으로 들어가는 경우

입주권은 주택으로 취급된다. 우선 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용되는지 살펴볼 필요가 있다. 입주권이 있더라도 이 규정이 적용되면 폭넓게 비과세가 적용되기 때문이다. 예를 들어 주택이나 입주권을 취득한 날로부터 종전 주택이나 입주권을 3년 내에 처분하면 비과세를 받을 수 있게 된다. 참고로 2012년부터는 임대사업자등록을 내면 본인이 거주한 주택에 대해서는 비과세를 적용하므로 이를 활용하는 것도 도움이 될 것으로 보인다.

 

5. 재개발 아파트 등을 증여하고자 하는 경우

재개발이나 재건축 아파트를 증여하고자 하는 경우에는 완공되기 전에 하는 것이 세금을 아끼는 지름길이다. 완공후에 증여하면 추가부담금까지 합산한 금액이 증여금액이 되어 세금이 증가할 수 있기 때문이다. 다만, 추가부담금을 대출받았다면 이를 포함해 증여하면 세금을 줄일 수 있다. 참고로 입주권 상태에서 증여하면 '불입금액과 프리미엄가액을 합한 금액'을 기준으로 증여세가 과세된다. 이 때 배우자는 6억원, 성년자는 3000만원 그리고 미성년자는 1500만원까지 증여를 받더라도 증여세가 없다.

 

토지의 경우

 

1. 농지를 보유하고 있다면

8년 자경농지에 대해서는 양도소득세를 비과세처리한다. 다만, 이 감면 혜택을 받기 위해서는 농지소유자가 8년 이상 직접 경작해야 하므로 이를 입증하는 데 심혈을 기울여야 한다. 참고로 상속개시일로부터 3년 내에 양도하는 경우에는 상속받은 농지는 피상속인의 자경기간을 상속인의 자경기간과 통산하므로 이러한 내용을 알아두면 절세할 수 있다. 상속개시일로부터 3년이 경과한 경우에는 상속인이 1년 이상 자경해야 피상속인의 경작기간을 승계 받을 수 있다.

 

2. 비사업용토지를 보유하고 있다면

2013년 말까지는 중과세세율(60%)은 적용되지 않고 6~38%의 기본세율이 적용된다. 다만, 비사업용 토지를 오래 보유했다고 하더라도 10~30%를 받을 수 있는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. 따라서 중과세제도 폐지시기에 맞춰 매도하는 전략을 취하는 것이 좋다.

 

3. 취득가액을 입증할 수 없다면

계약서를 분실했거나 다운계약서를 보관하고 있거나 취득가액이 너무 낮은 경우에는 취득가액을 환산할 수 있다. 취득가액 환산은 양도가액에 '취득 당시의 기준시가/양도당시의 기준시가'의 비율을 곱해 계산한 금액을 말한다. 예를들어 양도가액이 2억원이고 양도 시 기준시가 1억원,취득 시 기준시가 5000만원이라면 취득가액은 1억원(=2억원x5000만원/1억원)이 된다. 출처 왕비재테크카페