부동산 NPL 투자위험, 실전은 이론과는 다르다

 

 

 

 

 

부동산 NPL, 돈 된다고 뛰어들다가는 패가망신?

 

NPL 시장이 과열되고 있다. ‘돈이 된다’는 입소문이 퍼져, 업계는 NPL시장에 뛰어드는 개인투자자는 연간 1만5천여건이고, 개인이 주택 NPL을 낙찰받는 수까지 고려한다면 최소 수만명이 NPL시장에 뛰어든 것으로 추정하고 있다.

 

그렇다면 NPL은 과연 황금알을 낳는 거위일까. NPL이란 Non Performing Loan의 약자로 금융권의 무수익 여신, 미회수채권 또는 부실채권을 말한다. 돈을 빌려간 채무자가 이자를 제때 지급하지 못해 돈을 빌려준 은행에 부실채권이 많아지는 경우, 이를 털어내기 위해 은행은 시간이 오래 걸리는 부동산경매 대신 받을 돈에 대한 권리를 팔게 된다.

 

이를 일반인이 덥석 살 수 있는 것은 아니다. NPL은 자산유동화회사(SPC)가 도매상 역할을 한다. 수천억원 단위의 큰 규모이기 때문에 SPC는 유동화증권을 발행해 NPL 대금을 충당하고, SPC는 이를 다시 소매상 규모인 신용정보회사 또는 자산관리회사(Asset Management Company, AMC) 등에 되팔아서 이익을 남긴다.

 

일반인이 접근할 수 있는 타이밍이 여기다. 신용정보회사와 자산관리회사 등이 다시 이를 되파는 경우 일반인들이 투자를 할 수 있게 되는 것이다. 와이즈AMC 정찬국 대표는 “담보에 대한 가치평가만 할 수 있다면 일반인도 NPL 물건을 직접 다룰 수 있지만, 잘못 사면 원금보다 손실을 볼 경우가 있기 때문에 주의가 필요하다”고 지적했다.

 

실제 NPL 투자가 어떻게 이뤄질까

 

감정가 10억원, 대출원금은 5억원 수준인 한 수도권 내 분양상가가 채권최고액은 7억원, 채권행사권리금액은 6억원에 나왔다. 낙찰예상가격은 4억원이지만 이 물건을 경매로 낙찰받는 것과 NPL로 낙찰 받을 때의 수익률은 거의 4배 정도 차이가 나는 것으로 나타났다.

 

(사진 참고 / 수익사례 예시, 자료 와이즈AMC)

 

 

우선 A씨가 경매로 4억원에 낙찰받을 경우, 낙찰가격의 50%인 2억원을 대출받으면 대출금의 월 이자액은 100만원을 내야한다. 상가임대료 수익은 보증금 3000만원에 월 200만원 수준이라고 봤을 때, 월 순수익은 100만원이다. 그렇다면 A씨의 실제 투자금은 1억7000만원으로 1년 후 5억원에 재매각을 했다.

 

A씨의 투자대비 수익율은 얼마일까. 양도차익 1억원, 1년간 임대 순수익 1200만원이지만, 경매를 통했기 때문에 재매각시 1억원의 양도 차익에 대한 양도소득세 4000만원을 내야한다. 결국 A씨의 총순수익은 7200만원으로 투자대비 수익율은 42.4% 수준이다.

 

같은 조건의 건물을 NPL로 낙찰받은 B씨의 수익률은 151.4%이다. 이게 가능할까? 가능하다. NPL을 통한 경매에서 6억원에 낙찰된 이 상가의 대출금액은 감정가의 50%였기 때문에 B씨는 3억원을 대출받았다. 대출금의 월 이자액은 150만원, 상가임대료는 A씨와 같이 보증금 3000만원에 월 200만원이다. B씨의 월 순수익은 50만원인 것.

 

B씨도 역시 1년 뒤 상가를 5억원에 매각한다면, 결국 B씨는 1억원도 아닌 7000만원을 들여(보증금 3000만원 제외시킴), 양도차익 1억원에 1년간 임대 순수익 600만원을 벌어들여 결국 1억 600만원을 남길 수 있게 된 것이다. NPL의 강점은 여기에서 나온다. 경매 물건과 달리 양도소득세를 내지 않기 때문에 이런 수익률이 가능한 것이다.

 

우후죽순 생겨난 일반인 대상 NPL 강의, 시장 흐려

 

실제 강남 등에서는 일반인을 대상으로 한 NPL 강의가 활성화되고 있다. 부실채권으로 성공한 사례를 중심으로 무료특강을 진행한 뒤 100여만원에 달하는 정규강의가 진행되는 부동산경매학원도 있다.

 
정 대표는 이런 현상에 대해 “NPL 경매가 아직 일반화되어있지 못함에도 불구하고, 일반인들이 강의 등을 통해 ‘돈이 된다’는 얘기만 듣고 뛰어들어 과도한 입찰가격을 제시해 낙찰하는 사례가 많아졌다”며 “최저의 금액으로 낙찰받아 배당수익을 노려야하는게 NPL인데, 일반인들의 우후죽순 참여로 낙찰가격이 과도하게 올라가는 경우가 늘고 있다”고 분석했다.

 

개인이나 법인이 부실채권에 직접 투자하면서 경쟁이 치열해진 시장이 된 것이다. 이는 개인투자자는 물론 NPL 시장에도 전혀 도움이 되지 않는다. 이런 상황으로 향후 와이즈AMC 같은 회사들의 역할이 더욱 중요해질 전망이다. 소송채권인지, 투자금액이 적당한지 등 담보 물건 가치에 대한 판단 능력과 기본적인 권리분석 능력이 없다면 NPL 투자로 수익은 커녕, 손해보기가 더 쉽기 때문이다.

 

정 대표는 NPL시장에서 좋은 물건들을 더 싸게 살 수 있지만, 최근에는 시장이 너무 과열된 상태라고 진단한다. 실제 서울 강남 역삼동에만 AMC 회사들이 100개 이상이고, ‘AMC 회사가 하루 3곳이 생기고, 3곳이 문을 닫는다’라는 말이 있을 정도이다.

 

“몇몇 AMC회사나 교육기관에서 2순위 채권을 권유하는 경우도 있습니다. 이 부분은 반드시 주의해야 합니다. 싸게 사오는만큼 리스크가 큰 물건이기 때문입니다.” 정 대표는 NPL 투자시 제대로 된 AMC 회사를 만나려면 이론에만 그치지 않고 실무경험이 풍부한, 현장에서 뛰는 회사를 알아보라고 조언한다.

 

실제 와이즈AMC는 채권매입 가격분석은 물론, 채권양수, 재매각, 경매입찰, 명도 사후 임대까지 전체적으로 하자가 있는 물건을 정상화시켜 시장에 내놓기도 한다. 공실이 많은 상가라면 프랜차이즈 등을 유치해 활성화시킨 뒤 재매각을 하는 경우도 있다. 이런 과정이 와이즈AMC에서는 자체적으로 가능하다. 채권전문가는 물론 경매전문가, 상권분석전문가 등이 포진해 있기 때문이다. 현재 와이즈AMC는 임대관리도 직접 해 회사의 고정적의 수익도 창출하고 있다. 전문자산운용사로서의 도약도 꿈꾸고 있는 그는 향후 5년 안에 제 1금융권으로 진입하겠다는 포부를 밝히기도 했다. 출처 디벨로퍼아카데미카페