부동산 취득시 유치권 합의금에 대해 취득가액으로 인정되는가

 

 

부동산 취득시 유치권 합의금에 대해 취득가액으로 인정되는가 하는 문제입니다.

 

법인세법시행령 제72조 1항 1호에 의하면 타인으로부터 매입한 자산은 당해 자산의 매입가액에 취득세, 등록세, 기타 부대비용을 가산하도록 되어 있습니다. 이 경우 부대비용이란 당해 자산의 취득에 직접 소요된 금액을 말하는 것이므로 가령, 당해 부동산을 경매로 취득함에 있어 유치권과 관련된 지출이 당해 자산의 취득에 필수적으로 소요되는 경우라면 이를 부대비용으로 보아 자산의 취득가액에 포함하는 것이 타당한 것으로 사료됩니다.

 

법원의 경매를 통하여 부동산을 취득하면서, 경락매수인이 민법 제320조 규정에 의한 유치권의 내용을 가진 부동산권리자 에게 당해 유치권 합의금으로 변제하는 경우에는 당해 변제금액 (구상권 행사가 불가능한 경우에 한함)은 그 부동산을 취득하는 데 소요된 실질적인 대가이므로 소득세법 제97조 1항 1호 가목 단서에서 규정하는 “취득에 소요된 실지거래가액”에 포함되는 것이며, 이에 해당하는 지는 사실조사하여 판단해야 합니다. 그러나 법적인 변제의무가 없는 합의금은 사업자의 필요경비에 해당하지 않는 것입니다. 

 

유치권에 대한 양도소득세 필요경비 산입여부에 대하여 보겠습니다.

부동산을 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금을 지급한 경우 (경락받기 전에 유치권 포기 대가로 지급한 합의금 포함) 해당금액은 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에서 규정하는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니합니다.

 
증빙서류는 경매집행법원의 유치권권리신고서, 법원경매기록사본, 유치권포기각서(합의각서), 인감증명서, 유치권자의 사업자등록증, 세금계산서, 입금증(무통입금증등 포함), 유치권자가 개인인 경우에는 원천징수이행상황신고서등 입니다.

 

유치권 합의금 지급시, 세금원천징수에 대하여 보겠습니다.

유치권자가 개인인 경우에는 소득세법 제21조 1항 17호의 기타소득(사례금)에 해당하며 지급금액의 기타소득세 20%(지방소득세 2% 별도)를, 개인사업자인 경우에는 부가세면세대상중 인적용역등에 해당되면 지급금액의 사업소득세 3%(지방소득세 0.3% 별도)를 원천징수하여야 합니다. 그러나, 그외는 사없소득세 원천징수하지 않고, 부가세과세대상에 속합니다. 

법인인 경우에는 별도 원천징수대상은 아닙니다. 세금문제로 유치권자와 합의가 어려울 경우에는 경우에 따라서 지급인이 세금을 부담하기도 합니다.

 

부가세부담에 대하여 알아보겠습니다.

유치권자가 사업자(법인.개인)인 경우에는 부가세납부대상이며, 세금계산서발급을 요합니다.

부가가치세는 재화(상품) 또는 용역(서비스)의 공급에 대하여 과세되는 것으로 재화(상품) 또는 용역(서비스)의 공급에 대한 대가관계에 있지 아니하는 보상금등은 부가세 과세대상이 되지 아니하는 것입니다. 따라서 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가관계에 있다면 세금계산서(법정지출증빙)를 교부받아야 합니다.

 

여기서, 칭하는 '보상금등'에 유치권 합의금이 속하는지를 보면,

 

부가가치세법 기본통칙 1-0-2 (손해배상금 등) 각종 원인에 의하여 사업자가 받는 다음 각호에 예시하는 손해배상금 등은 부가세과세대상이 되지 아니한다 

1. 소유재화의 파손·훼손·도난 등으로 인하여 가해자로부터 받는 손해배상금 

2. 도급공사 및 납품계약서상 그 기일의 지연으로 인하여 발주자가 받는 지체상금 

3. 공급받을 자의 해약으로 인하여 공급할 자가 재화 또는 용역의 공급없이 받는 위약금 또는 이와 유사한 손해배상금 

4. 대여한 재화의 망실에 대하여 받는 변상금

 

본조항으로 미루어 볼때, 유치권 합의금은 여기에 해당되지 않을 것으로 보이나, 과거 판례.국세청질의답변서등을 보면, 유치권에 대해 법원의 판결.결정등 있을 경우에는 부가세 과세대상에서 제외되는 것으로 되어 있고, 그외에는 별도 명시를 발견하지 못하였습니다.

 

한편, 경매로 인해 사업용부동산을 양도하는 경우 부가세과세대상에서 제외됩니다.

국세징수법 제61조에 따른 공매(같은법 제62조에 따른 수의계약에 따라 매각하는 것을 포함한다) 및 민사집행법에 따른 경매 (같은 법에 따른 강제경매, 담보권실행을 위한 경매, 민법.상법등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도 또는 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (2008. 2. 22이후 거래분부터)

2006. 2. 9 이전에는 경매로 인한 사업용부동산의 양도에도 부가세가 과세되었으며, 2006. 2. 9 이후에는 민사집행법상 임의 경매에는 부가세가 과세되었다가 2008. 2. 22 이후 거래분 부터는 부가세과세대상에서 제외되었습니다.

 

결론적으로 추측컨데, 법원등을 통해 공적으로 결정 (사적합의 불인정)난 금액에 대해서만 부가세 과세대상에서 제외되고, 그외에는 재화 또는 용역의 공급으로 보아, 부가세과세대상으로 판단됩니다.