건축허가 득한 나대지, 금융기관에서는 담보로서 적합성을 인정하는가 ?

 

 

건축허가 득한 나대지, 금융기관에서는 담보로서 적합성을 인정하는가 ?

 

 

건축허가를 득한 나대지 담보는 금융기관에서 대체로 취급제한을 가하고 있는 편이다. 그 사유는 왜 그럴까?  통상 대지의 가치는 개발행위를 위한 인허가를 득할 경우에 그 가치가 더욱 높아 지는 편이다. 특히 임야의 경우에는 무려 시세가 몇 배나 뛰기도 한다. 그런데 금융기관에서 적격담보로서 꺼려하는 사유는 다음의 2가지로 생각할 수 있다.

 

 

 

1. 지상권의 문제

 

지상권설정을 왜 하는가? 

 

담보가치 확보를 위해 지상권자 (대출 금융기관)의 승낙없이 그 지상에 건물을 건축하지 못하도록 하기 위해서다. 즉, 지상권이 설정등기된 토지지상에 건물을 신축하기 위해서는 반드시 '지상권자의 동의서'를 첨부해야만 건물의 건축허가 (지상권자의 동의는 필요하지만 근저당권자의 동의는 없어도 건축허가 가능)를 받을 수 있기 때문이다. 만약에 지상권 설정후 동의 없이 건축된 건축물에 대해 토지의 배타적 사용권에 기한 물권적 청구권 (철거 등)을 행사 할 수 있어 담보채권확보를 용이하게 하기 위해서다. 그런데 지상의 미등기 제시외 건물(무허가건물, 가설건축물)의 건축을 완전히 막을 수는 없으며, 더욱이 그곳에 사람이라도 거주하게 되면 철거등의 물권적 청구권 행사 또한 실제적으로 용이치 않다는 현실적 어려움에 봉착할 수는 있으나 최선의 방책이다.

 

지상권설정없이 근저당권만으로 채권확보가 가능한가? 

 

나대지에 근저당권설정이후, 건물신축되었으나, 나대지 근저당권자에게 추가 담보제공되지 않는 경우, 근저당권자는 민법 제388조(기한이익의 상실)에 의거, 근저당권 실행에 의해 토지만을 경매청구 할수도 있고, 선택적으로 민법제 365조(저당지상의 건물에 대한 경매청구권)에 의거 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구(일괄경매)하여 채권회수를 할수 있다.

 

민법 제365조 (저당 지상의 건물에 대한 경매청구권)
토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

토지만의 경매시에는 법정지상권이 성립 여부에 따라 낙찰가에 영향을 많이 받게 되나, 판례에 의하면 법정지상권은 성립되지 않는 것으로 되어 있어, 토지만의 경매 처분도 나름대로 충분한 실익은 있다. (만약 법정지상권이 성립되지 않으면 토지의 낙찰자는 건물철거를 할수도 있고, 여의치 않으면 건물 매수 및 토지 매수청구등을 하게 됨), 그러나 아무래도 토지만의 경매 보다는 토지 건물을 동일인에게 낙찰시키는게 원할한 채권회수를 위해 도움이 되므로 일반적으로 일괄경매를 신청하는 편이다.

 

여기서 중요한 포인트가 있다. 그것은 바로 민법 제365조에 의한 일괄경매를 하기 위해선 판례에 의하면 토지 및 건물 소유자가 동일인이어야 한다는 것이다. 즉 건물신축과 동시에 제3자 매매 또는 처음부터 타인 소유의 건축등으로 인해 토지소유자와 건물소유자가 다르다면 일괄경매를 신청 할수 가 없다는 점이다. 따라서 대지만을 경매처리하게 되는데 이처럼 제3자 소유의 새건물이 축조된 경우라도 대지가 경락됨으로써 대지와 건물의 소유자가 달라지게 되더라도 건물에 법정지상권이 성립되지 않는다는게 최근 판례다.

그러나 일괄 경매를 신청할 수 없다면 근저당토지상에 존재하는 건물에 대하여 법정지상권이 인정되지 않는다는 것만으로는 근저당권자의 이익이 충분히 보호된다고 할 수 없다고 봐야 한다. 왜냐하면 일괄경매가 아닌 경우 법률적으로는 근저당권의 실행으로 인하여 토지를 경락받은 사람이 지상의 건물의 철거를 요구할 수 있겠지만, 실제적으로 그 철거의 강행에는 어려움이 수반될 것이 예상되어 아무래도 원매자가 제한되어 낙찰가율이 하락할 것이기 때문이다. (만약 철거가 안되면 토지 및 건물의 일방의 매수청구는 결국 법정에까지 가야 한다)

 

그렇다면 나대지상에 굳이 지상권 설정하지 않고 근저당권설정만으로도 건물소유자가 다름으로 인해 일괄경매를 신청 못하는 경우를 제외하고는 채권확보에 큰 문제는 없으나, 결론적으로 원활한 채권보전을 위해서는 지상권을 설정하는 편이 더욱 채권회수에 용이할 것이다. 그런데 건축허가등 행위가 있는 경우에는 지상권설정을 할 수 없고 설령 설정을 하더라도 효력이 없다.

 

 

2. 이해관계자의 대두 문제

 

인허가를 득한 이후, 이해관계자를 보면 건축주, 건설업체, 하청업체, 설계사무소, 행정기관, 각종 민원등 여러 형태들로 대별할 수 있다. 따라서 이러한 이해관계자들의 권리주장등에 의해 나대지 근저당권로서는 채권확보에 다소나마 어려움을 당할 수도 있다. 

 

 

3. 금융기관(근저당권자) 의사결정

 

1) 사업계획 분명하고 확실해야 한다. 즉, 공사비 조달능력, 분양성 유무등 검토

2) 채무자(상환능력등) 및 시공사(연대보증인) 신용도 판단

3) 시행.인허가권 포기각서 징구 및 금융기관앞 우선처분권 부여

4) 인허가 득한 사업부지는 일반부지에 비해 사업권이 다소 반영된 담보감정평가가액인 바,

    대출비율은 사안에 따라서 보수적으로 차등 운영