개발행위허가제한지역 의미와 토지가격에 미치는 영향

 

 

개발행위허가제한지역 의미와 토지가격에 미치는 영향

 

 

개발행위허가제한지역이란 특정한 개발계획수립과 관련하여 부동산투기행위나 토지 난개발을 막기위해  일정지역의 개발행위를 금지 또는 제한하는 지역을 뜻합니다. 개발행위허가제한지역은 국토계획법에 근거하며, 그린벨트인 개발제한구역, 건축법에 기한 건축행위허가제한구역이나 배출시설설치제한구역과는 다른 개념이라고 볼 수 있습니다.

개발행위란 무엇인가?

개발행위란 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 하는 다음의 행위를 말한다.

1. 건축물의 건축: 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물의 건축

2. 공작물의 설치: 인공을 가하여 제작한 시설물의 설치
3. 토지의 형질변경: 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작은 제외)

4. 토석채취: 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위
5. 토지분할: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할
    가. 녹지지역.관리지역.농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가.인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할

    나. 건축법 제49조제1항의 규정에 의한 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할

    다. 관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하 토지의 분할

6. 물건을 쌓아놓는 행위: 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 안에 위치하지 아니한 토지에

    물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위

 

허가제한지역 [許可制限地域]

 
공공의 목적을 위해 허가를 제한하는 지역. 그중 개발행위 허가제한지역(開發行爲許可制限地域)은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여 국토해양부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수가 3년 동안(1회에 한함) 개발행위허가를 제한하는 지역을 말한다. 또한 건축허가제한 지역은 광역시장·시장·군수(광역시 군수 포함)·구청장(자치구의 구청장)은 관할 지역의 수질이 수계구간별 목표수질보다 나쁜 경우에는 일반적인 건축법의 기준을 충족 하더라도 건축물 신축허가를 제한하는 지역을 말한다. 출처 네이버 지식사전

 

개발행위허가제한의 근거와 내용

국토해양부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수가 개발행위허가를 제한하려면, 국토계획법 제63조에  정하는 사유에 해당하여야 하며, 사전에 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 제한공표는 고시로서 하되, 제한사유 및 일정지역, 일정기간(3년 이내)과 제한대상행위를 명기한다. 고시는 관보 또는 공보로서 한다.

 

토지가격에는 어떠한 영향을 미치는가

 

허가제한지역으로 지정되면 개발행위를 마음대로 할 수 없기 때문에 토지주 로서는 상당한 불이익을 받을 수 있으나 향후 토지보상등 기대심리와 지가상승등에 의한 수혜를 예상할 수 있다.

 

지가상승폭은 개발사업의 내용.규모.지역.시점등에 따라서 다소 차이가 나나 일반적으로 정상지가 대비 최대 50% 범위내에서 이루어 지고 있는 것으로 추정된다. 물론 최대 상승폭이란 여러가지 변수에 따라서 다소 신축적일 것이고 실거래 체결과는 거리감이 있을 수 있는 바, 금융기관담보목적 감정가액은 보수적으로 시세보다 훨씬 하회하는 수준으로 평가될 것으로 예상된다.

 

여기서 한가지 유의해야 할 점은 당초 계획대로 개발사업이 무난히 추진될 경우에는 별 문제가 없으나, 만약 개발사업추진이 지연되던지 사업축소 혹은 개발행위허가제한기간종료등에 의한 토지주 들의 우후죽순 개발행위등이 있을 경우에는 그동안 올란 지가수준이 상당부분 떨어질 가능성을 배제할 수 없는 점을 주시해야 할 것이다.   

 

 

관련조문은 다음과 같다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 (개발행위허가의 제한)

① 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 지역으로서 도시·군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있다. 다만, 제3호부터 제5호까지에 해당하는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 한 차례만 2년이내의 기간 동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있다. <개정 2011.4.14., 2013.3.23., 2013.7.16.>

1. 녹지지역이나 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량 농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역

2. 개발행위로 인하여 주변의 환경·경관·미관·문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

3. 도시·군기본계획이나 도시·군관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시·군기본계획이나 도시·군관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역

4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역

5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역

 

② 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 제1항에 따라 개발행위허가를 제한하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 미리 고시하여야 한다.  <개정 2013.3.23.>

 

③ 개발행위허가를 제한하기 위하여 제2항에 따라 개발행위허가 제한지역 등을 고시한 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 해당 지역에서 개발행위를 제한할 사유가 없어진 경우에는 그 제한기간이 끝나기 전이라도 지체 없이 개발행위허가의 제한을 해제하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해제지역 및 해제시기를 고시하여야 한다. <신설 2013.7.16.> [전문개정 2009.2.6.]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령 제60조 (개발행위허가의 제한) [시행 2014.4.29.] [대통령령 제25339호, 2014.4.29., 타법개정]

① 법 제63조제1항의 규정에 의하여 개발행위허가를 제한하고자 하는 자가 국토교통부장관인 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시·도지사 또는 시장·군수인 경우에는 당해 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23>

② 법 제63조제1항의 규정에 의하여 개발행위허가를 제한하고자 하는 자가 국토교통부장관 또는 시·도지사인 경우에는 제1항의 규정에 의한 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의전에 미리 제한하고자 하는 지역을 관할하는 시장 또는 군수의 의견을 들어야 한다.  <개정 2008.2.29, 2013.3.23>

③법 제63조제2항에 따른 개발행위허가의 제한 및 같은 조 제3항 후단에 따른 개발행위허가의 제한 해제에 관한 고시는 국토교통부장관이 하는 경우에는 관보에, 시·도지사 또는 시장·군수가 하는 경우에는 당해 지방자치단체의 공보에 게재하는 방법에 의한다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23, 2014.1.14>