개발부담금 및 재건축부담금 대상사업 및 부과기준

 

 

 

 

 

개발이익 및 재건축초과이익의 환수

 

개발부담금 부과대상

 

사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익은 개발부담금으로, 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익은 재건축부담금으로 국가에 납부해야 합니다.

 

 

개발이익환수  

 

개발이익의 개념

“개발이익”이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 “사업시행자”라 함)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말합니다(「개발이익환수에 관한 법률」 제2조제1호).

개발이익의 환수
국가는 개발부담금 부과대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익은 개발부담금으로 징수해야 합니다(「개발이익환수에 관한 법률」 제3조, 제5조, 제6조, 제8조, 제11조, 제13조, 제18조 및 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」 제4조, 제5조).

 

구분	내용
대상 사업	∙ 택지개발사업(주택단지 조성 사업을 포함함) ∙ 산업단지개발사업 ∙ 관광단지조성사업 ∙ 도시환경정비사업(공장을 건설하는 경우는 제외함) ∙ 물류시설용지조성사업 ∙ 온천 개발사업 ∙ 여객자동차터미널사업 ∙ 골프장 건설사업 ∙ 지목변경이 수반되는 사업으로서 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」 별표 1로 정하는 사업 ∙ 위의 사업과 유사한 사업으로서 「개발이익환수에 관한 법률 시행령」별표 1로 정하는 사업 등
납부 의무자	∙ 위의 대상 사업의 사업시행자 ∙ 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자 ∙ 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자 ∙ 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 위에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자 ∙ 다음의 조합이 해산하거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 개발부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우   √ 「주택법」 제32조에 따른 주택조합   √ 「도시개발법」 제11조제1항제6호에 따른 조합   √ 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따른 도시환경정비사업조합
부과기준	∙ 부과 종료 시점의 부과 대상 토지의 가액에서 다음의 금액을 뺀 금액   √ 부과 개시 시점의 부과 대상 토지의 가액   √ 부과 기간의 정상지가상승분   √ 개발비용[순 공사비(제세공과금을 포함함), 조사비, 설계비, 일반관리비 및 그 밖의 경비 + 납부 의무자가 공공시설이나 토지 등을 국가나 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액 + 해당 토지의 개량비]
부담률	∙ 개발이익 × 25/100 ∙ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역에서 개발사업을 시행하는 경우로서 납부 의무자가 개발제한구역으로 지정될 당시부터 토지 소유자인 경우: 개발이익 × 20/100
납부	∙ 개발부담금의 납부 의무자는 부과일부터 6개월 이내에 개발부담금을 납부해야 함. ∙ 현금 납부가 원칙이지만 해당 부과 대상 토지 및 그와 유사한 토지로 하는 납부(물납)도 가능함.

 

재건축초과이익 환수  

 

재건축초과이익의 개념
“재건축초과이익”이란 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 해당 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조에 의하여 산정된 금액을 말합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제1호).

재건축초과이익의 환수
국토교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 재건축부담금으로 징수해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조, 제12조, 제17조 및 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제9조제1항). 출처 법제처

 

구분	내용
대상 사업	∙ 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 주택재건축사업
납부 의무자	∙ 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 설립된 조합 ∙ 조합이 해산하거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우에 종료시점 부과대상 주택을 분양받은 조합원
부과기준	∙ 종료시점의 부과대상 주택의 가격 총액(다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액으로 함)에서 다음의 금액을 뺀 금액   √ 개시시점의 부과대상 주택의 가격 총액   √ 부과기간의 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액   √ 개발비용[공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 + 납부 의무자가 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금 + 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액 + 재건축임대주택 건설에 따른 재건축 조합 부담액 + 주택재건축조합(추진위원회를 포함함)의 운영과 관련된 경비 + 「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3에 따른 재건축소형주택 건설과 관련된 비용]
재건축부담금	∙ 재건축부담금 = (재건축초과이익 ÷ 해당 조합원의 수) × 다음의 부과율   √ 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하 : 면제   √ 조합원 1인당 평균이익이 3천만원 초과 5천만원 이하 : 3천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수   √ 조합원 1인당 평균이익이 5천만원 초과 7천만원 이하 : 200만원 × 조합원수 + 5천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수   √ 조합원 1인당 평균이익이 7천만원 초과 9천만원 이하 : 600만원 × 조합원수 + 7천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수   √ 조합원 1인당 평균이익이 9천만원 초과 1억1천만원 이하 : 1천200만원 × 조합원수 + 9천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수   √ 조합원 1인당 평균이익이 1억1천만원 초과 : 2천만원 × 조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수
납부	∙ 재건축부담금의 납부의무자는 부과일부터 6개월 이내에 재건축부담금을 납부해야 함. ∙ 현금 납부가 원칙이지만 해당 주택재건축사업으로 건설·공급되는 주택(재건축임대주택은 제외함)에 의한 납부(물납)도 가능함.