토지투자 원칙, 이모저모

 

 

 

 

 

땅 고르기 기본사항

 

 

접도(지적도상 도로가 있는 땅)가 있는가?

맹지(일명 헬리콥타땅)는 개발허가 불가능.. 물론 도로도 평수에따라 혹은 개발면적과 주도로와의 거리등에따라 폭등이 정해지지만 시세보다 현격히 저렴한땅 이거나 환상적으로 보이는 땅도 주의를 요한다. 대부분의 개발이 도로 없이는 불가능 하다는것은 대부분 아는 상식이다. 또한 용도에 따라 도로폭이 넓은가 혹은 좁은가도 따져봐야 한다. 예외적으로 택지개발이나 기타 개발로 수용되는 지역이라면 별 상관이 없다.

 

자연마을과의 거리가 가까운 땅인가?

식수 관계, 200m이내에 전신주가 있는지 (부대시설 비용과 관계가 많음), 편의시설이 주위에 있다면 금상첨화지만 그것은 경우에 따라 다르다. 거리가 먼 땅은 전기 가설비로 땅값만큼 들어가 낭패를 보는 경우도 있다.

 

도랑이나 강,혹은 바닷가 주변에 있는땅은 GOOD!

여기서 주의할건 강가나 바닷가에 붙어있는경우 개발행위 제한을 받을수 있다는것을 꼭 명심 해야하며 특히 상수원보호구역(전국적으로 고루 분포. 경기도에서는 남양주시, 하남시,광주시,양평군등이 해당)이나 상수원수질보전특별대책구역(1킬로미터 이내 건축이나 입지 강력히 제한하는곳으로 남양주시 조안면,화도읍- 여주군 능서면,홍천면, 금사면,대신면,산북면-광주시 일대-가평군 설악면,외서면-양평군 일대-용인시 모현면등)이나 수변구역(강가로부터 500미터 건축이나 음식점이나 기타 오폐수배출시설 제한. 북한강은 팔당댐에서 의암댐까지, 남한강은 팔당댐에서 충주 조정지까지 해당되며,낙동강,금강,영산강,섬진강등도 각각 지정되어 있다)등은 조심해야 한다.

 

환상적인 경치에 매료되어 아무생각없이 계약하는 사례가 가끔있는데 상황 종료후에는 후회해도 소용없는일이 된다. 그러나 자연적으로 발생된 냇가나 폭포등은 플러스 요인으로 작용하여 큰 장점으로 부각될수 있다.

 

뒷산이 완경사지 혹은 병풍처럼 감싼땅

향후 개발이되어 지가를 자연적으로 상승시킬수 있거나, 자연적인 재해에서 자유로울수 있는등의 장점을 가질수 있다. 지세가 남쪽으로 향한 땅이면 금상첨화. 아파트든 주택이든 남향을 선호하는것은 지극히 당연한 상식으로 가격적인 면에서도 우세한 편이다.

 

자연스럽게 강이나 바다를 볼수 있는 땅

자연경관이 중요한 변수로 대두되고 있는 실정으로 강이나 바다가 보이는가에 따라 가격 차이가 많이 난다는 것은 대부분 아는 사실이다. 그러나 주의할것은 경치만 좋다고 무조건 좋은땅은 아니다. 경우에 따라서는 전혀 개발할수 없는 땅도 있으니 주의를 해야한다.

 

도로보다 지형이 높고 전망이 트이고 주변이 아늑하거나 편안함을 주는 땅(포근한 땅)

도로보다 낮은경우 향후 토목공사비가 많이 들어가는 단점으로 작용하여 땅의 값어치를 반감시키거나  과도한 비용이 들어갈수도 있으므로  주의 해야한다.

 

지하수 개발이 쉬운 땅인가?

"물은 생명이다"라는 말이 있다. 물없이는 사람이 생활 할수도 없으며 생존할수도 없다. 또한 상하수도 문제는 개발과도 밀접한 관계가 있다.

 

주변에 혐오시설(묘지,축사,납골당,공해물질 배출처,원자력-화력발전소등등..)이 없는가? 겨울에 땅을보러 가야하는 이유도 여기에 있다. 전문가도 여름철엔 나무와 풀이 우거져 악산을 구릉지로 볼수도 있고 봉분이 작은 묘지는 파악하지 못해 곤란을 당하는경우가 있다. 혐오시설은 땅투자에서 큰 마이너스요인으로 작용한다. 또한 분묘기지권이있는 묘지는 함부로 처분할수 없으니 주의해야 한다. 묘지는 서류상 나타나지 않으므로 반드시 현장 답사가 필수임. 겨울철에 조심할것은 축사의경우 악취가 별로 나지않고 모기,파리등이 없어 방심하여 별것아니게 생각하고 계약하는 경우가 가끔씩 있는데 여름철의 경우는 어떨까?? 라는 질문도 해봐야 한다. 물론 냄새와 해충들 때문에 곤란해질것은 자명한 일이다.

 

임야에 대해서는 "임목권"에 대해서도 확인해야 한다.

국유림인지 확인, 나무도 사야 할 경우가 생길수도 있다. 또한 보호림이나 수목의 년생도 따져봐야 하며, 경사가 완만한 관리지역의 경우도 입목분포도에 따라 개발이 제한되는 경우도 있다. 그리고 임야개발은 연접개발제한에 저촉 되는지도 면밀히 검토해야 한다. 즉,매입예정지로부터 500미터 이내에 먼저 허가받은것이 있는지도 살펴야하며 기허가권자가 있다면 자신의 면적과 합쳐 30,000제곱미터를 넘지 않아야 한다. 이밖에도 임야는 산림유자원보호법,문화재보호법,백두대간보호법,공원법,사찰법,습지보호구역, 생태계보호구역,조수보호구역,휴양림,보호림,보안림등 많은 법률적 장치가 채워져 있으니 먼저 전문가의 조언을 구하는것이 좋다. 그러나 민둥산지로 밭이나 다름없는 무늬만 보전산지인 경우는 때에 따라 개발등의 영향으로 관리지역(준보전산지)로 바뀌어 땅값이 큰 반등으로 상승하는 경우도 있다.

 

군사시설보호구역이나 개발제한구역인가?? 따져봐야 한다.

토지이용계획확인서에 그 여부가 기재되어 있는데 이것은 도시의 지나친 팽창을 막고 자연을 보전하기 위해 지정된곳(개발제한구역)과 군사시설 500미터 안쪽에 있는가도 따져봐야 한다. 그러나 그린벨트 지역은 풀리면 대박이 나는 지역으로 관심을 가져볼만하고 군사시설보호구역은 최근 남북교류 화해무드가 조성되 해제가 활발해지는양상을 보이며, 경우에 따라 군부대의 상황에 따라 제약이 없는 경우도 있으니 막연히 거부감만을 가질 필요는 없다. 그러나 먼저 해당관청과 군부대를 방문하여 건축가능 여부를 확인해야한다. 최근에는 군사시설 보호구역의 해제나 완화로 해당토지 소유주들이 땅값의 반등에 신경을 세우고 있는 실정이다.

 

비온뒤나 태풍이 지나간뒤 피해가 없는 땅인가?

계절별,시간대별,상황별로 땅은 주의깊게 살펴야하는데 최근에는 자연재해에 대한것 즉, 장마나 태풍뒤에 확인해봐야 한다는것도 최근에 강조되며 이러한것들은 지세에 많은 영향을 주며, 심한경우에는 장마나 태풍때 엄청큰 피해를 보는 경우도 종종 있다.

 

다음으로 지방보다는 수도권땅이 더많이 상승 한다는것,대도시 인근의 농지가 경우에 따라선 더 돈이 되며,또한 인구 유입이 잘되어 인구 증가가 계속되는 지역도 많은 지가상승이 되는 곳이며, 도로건설 예정지나 교통이 발달한 지역에 투자하는것이 유리하다. 교통은 정부의 대형개발 프로젝트와도 연관이 있으며 지방자체의 개발에도 밀접한 관련이 있다. 즉,도로건설 혹은 철도건설 예정지에 돈이 따라 다닌다는 것이다. 투자 경험이 업는 사람은 처음부터 욕심을 내면 낭패를 볼수 있다.

 

땅투자에 있어 자만은 금물이다. 나름대로 투자에 자신이 있다고 자부하는 사람들일수록 처음 시작할때 낭패를 보는 경우가 많은데 함정많은 땅투자에선 다른 투자와달리 금액이 소액의 경우도 큰편이므로 조심해야 한다. 특히 검증되지않은 땅이나 기획부동산이 권유하는 땅은 주의를 요하며, 좋은 매물을 얻기위해서는 전문가와 동행하여 답사는 물론 철저한 분석을 통해 정보의 정확도를 높이고 놓치기 쉬운 정보와 함정을 배제 하여 투자의 성공확율을 높일수 있으며 옥석을 가려야 한다.

 

그리고 땅투자는 투자할 적기를 선택하는 것도 중요한데 결정이 너무 느려서 간혹 좋은땅을 남에게 놓치는 경우가 있다. 또한 땅투자는 여윳돈으로 투자하여야 하며 경우에 따라서는 각종변수가 생길수 있으므로 무리를 해서는 안된다. 시세보다 저렴하고 좋은 땅인것을 알면서도 자신의 부족한 자금으로 투자할수 없을땐 주위의 사람들과 공동투자 하는것도 좋은 방법인데 이때 주의할것은 나중에 다툼이 생기지 않도록 철저한 준비를해서 서로 손해보는 일이나 다툼이 없어야 한다.

 

같은 땅도 변환하기에 따라 이익을 더 창출할수 있다. 예를 들자면 임야를 토목공사등으로 (물론 전용을 받는데 소요되는 비용을 따져서 이익이 되는가를 검토 해야한다) 대지화 시키거나 건축허가 혹은 공장허가 그밖의 다른 용도로 사용할수 있게 한다면 더 큰 부가가치를 올릴수 있다.

 

또한 땅투자에 있어 중요한 사항은 해당 현지 지역의 분위기를 미리 감지할수 있다면 여러가지 규제를 기회로 바꿔 성공할수 있다. 땅투자는 정보에 따라 크게 이익을 볼수도 있다는 점을 인지하고 이에 따라 행동하면 투자를 성공으로 이끌수 있다. 여기서 주의할것은 변별력있는 정보판단 능력 이다. 간혹 답사한 땅과는 상관없는 사항을 단지 주위에 있다는 이유로 부각시키는 경우가 있는데 이런것에 현혹되면 자기가 찿는 땅과는 엉뚱한 곳에 배팅하여 낭패를 볼수도 있다.

 

여기서 대두되는것은 부동산정책에 대한 철저한 분석이다.더불어 지역별 정책에 대한 분석도 병행해야 하며 세금에 대한 분석과 수익성을 분석해야한다. 아무리 좋아보이는 땅도 장래에 수익을 가져다 주지 못하고 장기적으로도 별이익이 없다면 이런 투자는 실패의 경우에 속한다. 그러나 주의할것은 혼자만의 생각으로 분석 및 투자는 많은 희생 또는 실패할수 있다는 점을 항상 주의깊게 인식하고, 항상 전문가의 조언으로 함께하면 함정많은 땅투자에서 성공할 확율을 높일수 있고 실패확률을 줄일수 있다는 것을 명심해야한다. 출처 토지사랑모임카페