토지사용권이 없는 건물의 대항력 있는 임차인이 토지소유자의 퇴거청구에 대항할 수 있는지 여부

 

 

존립을 위한 토지사용권이 없는 건물의 대항력 있는 임차인이 토지소유자의 퇴거청구에 대항할 수 있는지 여부

 

[대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결]

사안의 개요

 

▶ 서울 󰏬󰏬󰏬 󰏬󰏬󰏬 󰏬󰏬󰏬 대 165㎡(이하 ‘이 사건 토지라 한다)에 있는 5층 근린생활시설 및 주택(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자인 김○○으로부터 위 건물 중 피고 한○○은 301호를, 피고 이○○은 302호를, 피고 임○○은 401호 각각 임차하여 주민등록을 마치고 위 각 부분을 점유하여 왔다.

 

▶ 한편, 이 사건 건물 및 그 부지인 이 사건 토지 전체의 소유자이던 김○○는 이 사건 토지가 임의경매절차를 통하여 원고에게 매각되는 바람에 이 사건 토지에 대한 소유권을 상실하면서 이 사건 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되었다. 그러나 위 김○○은 원고가 수차례 걸쳐 제기한 지료청구소송에서 판결로 확정된 지료를 24개월 이상 연체하였다. 이에 원고는 위 김○○을 상대로 지료를 연체하여 법정지상권이 소멸되었음을 이유로 이 사건 건물의 철거와 이 사건 토지의 인도를 청구하는 소송을 제기하였고 2008. 11. 4. 승소 판결을 선고받았다. 위 판결에 대하여 위 김○○이 항소, 상고하였으나 모두 기각되어 위 판결은 그대로 확정되었다.

 

당사자의 주장

 

▶ 원고는 이 사건 건물의 철거와 그 부지인 이 사건 토지의 인도를 위하여 피고들은 이 사건 건물에서 퇴거하여야 한다고 주장하면서 이 사건 건물퇴거 소송을 제기하였다.  이에 피고들은 각 점유부분에 대하여 주택임대차보호법에 정한 임차권의 대항력 요건을 갖춘 이상 피고들의 점유는 적법하고 원고에게도 대항력이 있다고 주장하였다.

 

소송의 경과

 

▶ 제1심

피고들이 각 점유부분에 대하여 이 사건 건물의 소유자에게 적법한 점유권원이 있음은 별론으로 하고, 이 사건 건물의 소유자가 그 부지 부분을 점유할 적법한 권원을 상실한 경우에는 그 부지 상당의 토지 부분에 대하여는 이 사건 건물의 소유 자체로 불법점유가 될 수밖에 없고, 이 사건 건물의 소유자로부터 점유사용권을 취득한 임차인들의 점유도 이 사건 토지의 소유자에 대한 관계에서는 점유의 불법성을 원초적으로 공유한다고 볼 수밖에 없는 것이라는 이유로, 피고들이 주택임대차보호법에 정한 대항력 등으로 원고에게 대항할 수 없다고 판시하여 원고의 청구를 인용

 

▶ 제2심

제1심판결을 그대로 인용하여 피고들의 항소를 기각

 

대법원의 판단

 

▶ 관련 법리

건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다.

 

그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다.

 

▶ 판단

위 법리에 비추어, 원심이 이 사건 건물의 소유자인 김○○가 그 건물의 존립을 위하여 토지소유자인 원고에게 대항할 수 있는 토지사용권을 가지지 못하는 이상 김○○로부터 이 사건 건물의 각 부분을 임차한 피고들은 그 임차권이 대항력요건을 갖추고 있다고 하더라도 이를 들어 원고의 이 사건 퇴거청구에 대항할 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 이는 김○○가 원래 가지던 법정지상권이 그 지료의 지급을 2년 이상 지체한 결과 피고들의 동의 없이 소멸하기에 이르렀다고 하여도 달라지지 아니한다. 피고들의 상고를 기각. 출처 대법원