토지거래허가 및 토지이용규제

 

 

토지거래 및 이용에 관한 규제

 

국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정하거나 토지투기지역으로 지정하여 토지의 투기적 거래를 제한하고 있습니다.

 

토지거래허가제

 

토지거래계약에 관한 허가구역의 지정

 

국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 '시·도지사'라 함)은국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 다음의 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 함)으로 지정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제116조제1항).

 

지역	구분
광역도시계획, 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 등 토지이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 지역      법령의 제정·개정 또는 폐지나 그에 의한 고시·공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역      법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역      그 밖에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 요청하는 지역	허가구역이 둘 이상의 시·군(광역시의 관할 구역에 있는 군을 포함한다) 또는 구의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정         허가구역이 동일한 시·군 또는 구 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정

 

 

토지거래허가구역 지정 현황

 

2014년 5월 31일부터 2015년 5월 30일까지 토지거래허가구역은 다음과 같습니다<출처: 국토교통부 공고 제2014-109호>.

 

구 분		대 상 지 역	면적(㎢)
합 계			195.143
	소 계		27.29
서울특별시	서초구	내곡동, 신원동, 염곡동, 원지동, 우면동, 방배동, 서초동, 양재동 일원	21.27
	강남구	개포동, 세곡동, 수서동, 율현동, 자곡동, 일원동, 대치동 일원	6.02
부산광역시	소 계		42.301
	강서구	대저1동, 대저2동, 강동동, 명지동, 죽동동, 봉림동, 송정동, 구랑동, 화전동, 녹산동, 생곡동, 미음동, 범방동 일원	42.301
인천광역시	소 계		0.5
	서구	원창동 일원	0.5
대전광역시	소 계		42.63
	서구	관저동 일원	2.75
	유성구	계산동, 안산동, 외삼동, 용계동, 학하동, 구룡동, 금고동, 금탄동, 대동, 둔곡동, 봉산동, 신동,덕진동, 송강동, 수남동, 신봉동, 추목동, 용산동, 구암동, 성북동 일원	39.88
세종특별자치시	세종시	세종특별자치시 금남면 일원	40.15
경기도	소 계		42.272
	성남시	수정구 복정동, 고등동, 시흥동, 사송동 일원	3.74
		중원구 성남동, 여수동, 하대원동 일원	2.13
	부천시	원미구 춘의동, 도당동 일원	0.43
		오정구 여월동 일원	0.26
	시흥시	포동, 방산동, 정왕동 일원	4.73
	광주시	역동, 삼동, 장지동, 중대동, 초월읍 쌍동리, 곤지암읍 곤지암리, 신대리일원	7.60
	하남시	천현동, 하산곡동, 창우동, 배알미동, 상산곡동, 신장동, 당정동, 덕풍동, 풍산동, 미사동, 선동, 감북동, 감일동, 감이동, 학암동, 교산동, 춘궁동, 하사창동, 상사창동, 항동, 초일동, 초이동, 광암동, 망월동 일원	20.129
	과천시	중앙동, 갈현동, 문원동 일원	1.163
	고양시	덕양구 토당동, 주교동, 대장동, 내곡동 일원	2.09

 

2014년 5월 31일부터 2015년 5월 30일까지 토지거래허가구역의 해제지역은 다음과 같습니다<출처: 국토교통부 공고 제2014-109호>.

 

구 분		대 상 지 역	면적(㎢)
합 계			287.228
서울 특별시	소 계		13.161
	용산구	서빙고동, 용산동1가～용산동6가 일원	3.50
	중랑구	망우동, 신내동 일원	2.321
	구로구	항동 일원	0.66
	강남구	자곡동, 율현동, 세곡동 일원	0.30
	강동구	강일동, 고덕동, 둔촌동, 상일동 일원	6.38
부산 광역시	소 계		46.642
	강서구	대저1동, 대저2동, 강동동, 죽림동, 죽동동, 식만동, 봉림동 일원	46.642
대구 광역시	소 계		3.59
	북 구	연경동, 서변동, 도남동, 국우동 일원	2.06
	수성구	대흥동, 삼덕동, 시지동, 노변동, 연호동 일원	1.53
인천 광역시	소 계		92.74
	동 구	만석동일원	0.07
	남 구	관교동, 문학동 일원	0.08
	연수구	옥련동, 선학동, 연수동, 청학동, 동춘동 일원	5.36
	남동구	구월동, 논현동, 서창동, 운연동, 장수동, 수산동, 남촌동, 도림동, 만수동 일원	25.6
	부평구	삼산동 일원	0.74
	계양구	효성동, 서운동, 임학동, 용종동, 병방동, 방축동, 박촌동, 동양동, 귤현동, 상야동, 하야동, 평동, 노오지동, 선주지동, 이화동, 오류동, 갈현동, 다남동, 장기동, 목상동 일원	20.78
	서 구	백석동, 시천동, 검암동, 경서동, 공촌동, 연희동, 심곡동, 가정동, 신현동, 석남동,원창동, 가좌동, 마전동, 당하동, 금곡동, 오류동, 왕길동 일원	40.11
광주 광역시	소 계		23.82
	동 구	내남동, 선교동, 월남동 일원	0.38
	광산구	용곡동, 지정동, 명화동, 동산동, 도덕동, 지평동, 오운동, 대산동, 신동, 삼도동, 하산동, 복룡동, 요기동, 옥동, 월전동, 연산동 일원	23.44
울산 광역시		소 계	1.20
	남구	두왕동 일원	1.20
경기도	소 계		98.685
	성남시	수정구 신촌동, 오야동, 심곡동, 상적동,금토동, 고등동 일원	13.56
		분당구 운중동, 석운동 일원	2.84
	용인시	처인구 이동면 덕성리 일원	2.61
	안양시	동안구 관양동 일원	1.96
	평택시	서정동, 장당동, 모곡동, 칠괴동, 가재동, 장안동, 도일동, 통복동, 지제동, 신대동, 포승읍 내기리, 만호리, 신영리, 희곡리, 고덕면 궁리, 당현리, 두릉리, 방축리, 여염리, 율포리, 좌교리, 해창리, 현덕면 권관리, 장수리 일원	27.13
	시흥시	월곶동 ,방산동, 포동, 장곡동, 매화동, 도창동, 거모동, 군자동, 죽율동 일원	5.013
	화성시	동탄면 금곡리, 목리, 방교리, 산척리, 송리, 신리, 오산리, 장지리,중리 일원	11.94
	광명시	광명동, 하안동, 소하동, 노온사동, 일직동, 가학동, 옥길동 일원	10.35
	군포시	부곡동, 속달동, 둔대동 일원	0.62
	김포시	걸포동, 고촌읍 향산리 일원	2.52
	하남시	감일동, 감이동, 감북동, 광암동, 초이동, 학암동 일원	4.695
	의왕시	고천동, 이동, 삼동, 오전동, 학의동 일원	2.11
	과천시	갈현동, 문원동, 과천동, 주암동 일원	1.747
	고양시	덕양구 덕은동 일원	0.27
		일산동구 식사동, 풍동 일원	1.2
	남양주시	이패동, 삼패동 일원	0.61
	의정부시	고산동, 산곡동, 민락동 일원	1.21
	구리시	인창동, 수택동, 교문동, 아천동, 사노동, 토평동 일원	4.79
	양주시	유양동, 남방동, 마전동, 산북동 일원	3.51
경상남도	소 계		7.39
	창원시	의창구 동읍 용전‧남산‧덕산‧봉산‧용잠리 일원	1.17
		성산구 완암동, 창곡동, 사파정동, 남산동, 대방동, 신촌동, 성주동 일원	0.39
		마산회원구 두척동, 회성동, 내서읍 안성리, 평성리, 호계리 일원	1.48
	김해시	대동면 주동·대감·덕산·월촌·조눌리 일원	3.59
	양산시	동면 금산‧가산리 일원	0.76

 

 

토지거래계약에 관한 허가

 

허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함함)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당함)하는 계약(예약을 포함함. 이하 “토지거래계약”이라 함)을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항 전단).

 

허가구역에 있는 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 다음의 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제1항 전단, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제117조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제19조).

 

다음의 사항을 기재한 토지거래계약허가신청서(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 별지 제12호서식)

√ 당사자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)

√ 토지의 지번·지목·면적·이용현황 및 권리설정현황

√ 토지의 정착물인 건축물·공작물 및 입목 등에 관한 사항

√ 이전 또는 설정하고자 하는 권리의 종류

√ 계약예정금액

√ 토지의 이용에 관한 계획

√ 토지취득에 필요한 자금조달계획

 

토지이용계획서(「농지법」 제8조에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지의 경우에는 「농지법」 제8조제2항에 따른 농업경영계획서를 말함)

 

토지취득자금조달계획서(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 별지 제12호의2서식)

 

경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 다음의 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관해서는 허가가 필요하지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제118조제1항).

 

구분	대상 지역	기준 면적
도시지역 내의 지역	주거지역	180㎡
	상업지역	200㎡
	공업지역	660㎡
	녹지지역	100㎡
	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조에 따른 용도지역의 지정이 없는 구역	90㎡
도시지역 외의 지역	기타	250㎡
	농지	500㎡
	임야	1,000㎡

 

토지거래계약의 불허

 

토지거래계약에 관한 허가신청이 다음에 해당하는 경우 허가를 받을 수 없습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제119조).

 

자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닌 경우

허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우

허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조제1항에 따른 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우

허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

허가구역의 지정 당시 그 구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제7조제2항에 따른 행정시를 포함)·군 또는 인접한 특별시·광역시·특별자치시·시·군에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우나 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우

허가구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시 또는 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조제2항의 용도에 이용하려는 것이 아닌 경우

도시·군계획이나 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않는 경우

생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해(危害)를 끼칠 우려가 있는 경우

그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않다고 인정되는 경우

 

 

 

토지이용규제  

 

지역·지구 등의 신설 제한 등

 

지역·지구 등의 개념

 

“지역·지구 등”이란 지역·지구·구역·권역·단지·도시·군계획시설 등 명칭에 관계없이 개발행위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가·허가 등을 받도록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관한 제한을 하는 일단(一團)의 토지(토지와 연접한 해수면으로서 토지와 같이 제한되는 경우에는 그 해수면을 포함함)를 말합니다(「토지이용규제 기본법」 제2조제1호).

 

 

지역·지구 등의 신설 제한 등

 

다음을 제외하고는 지역·지구 등을 신설할 수 없습니다(「토지이용규제 기본법」 제5조 및 별표).

 

√ 「토지이용규제 기본법」 별표에 규정된 지역·지구 등

√ 다른 법률의 위임에 따라 대통령령에 규정된 지역·지구 등으로서 「토지이용규제 기본법 시행령」 별표에 따른 지역·지구 등

√ 다른 법령의 위임에 따라 총리령, 부령 및 자치법규에 규정된 지역·지구 등으로서 국토교통부장관이 관보에 고시하는 지역·지구 등

 

 

지역·지구 등의 지정

 

중앙행정기관의 장이나 지방자치단체의 장이 지역·지구 등을 지정(변경을 포함함)하려면 다음의 경우를 제외하고 미리 주민의 의견을 들어야 합니다(「토지이용규제 기본법」 제8조제1항 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제6조제8항, 제9항).

 

√ 따로 지정 절차 없이 법령이나 자치법규에 따라 지역·지구 등의 범위가 직접 지정되는 경우

√ 다른 법령 또는 자치법규에 주민의 의견을 듣는 절차가 규정되어 있는 경우

√ 국방상 기밀유지가 필요한 경우

√ 「문화재보호법」 제32조에 따라 가지정문화재로 지정하는 경우

√ 지역·지구 등의 면적을 축소하는 경우

√ 지역·지구 등의 면적을 100분의 10 이내의 범위에서 확대하는 경우

중앙행정기관의 장이 지역·지구 등을 지정하는 경우에는 지적(地籍)이 표시된 지형도에 지역·지구 등을 명시한 도면을 작성하여 관보에 고시하고, 지방자치단체의 장이 지역·지구 등을 지정하는 경우에는 지형도면을 작성하여 그 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「토지이용규제 기본법」 제8조제2항 본문).

 

 

토지지정지역규제

 

지정지역(투기지역)의 개념

 

“지정지역”이란 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함함)하는 경우로서 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말합니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항 전단).

 

토지지정지역(투기지역)의 지정

 

다음의 지역은 토지지정지역(투기지역)으로 지정됩니다(「소득세법」 제104조의2제1항 및 「소득세법 시행령」 제168조의3제1항제2호, 제4호).

 

지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이아“직전월”이라 함)의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 2개월간의 월 평균 지가상승률이 전국지가상승률의 30%보다 높은 지역

직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 30%보다 높은 지역 중 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역

택지개발지구, 행정중심복합도시건설사업 예정지역·주변지역 또는 그 밖에 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역 중 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

토지지정지역(투기지역) 지정 현황

2012년 7월 현재 토지투기지역으로 지정된 곳은 없습니다(출처: 기획재정부 홈페이지).

 

 

토지지정지역의 지정효력

 

토지지정지역(투기지역)은 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생합니다(「소득세법 시행령」 제168조의3제6항).

 

토지지정지역(투기지역)에 대한 중과세

지정지역 내에 있는 비사업용 토지 또는 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위해 정한 부동산을 양도한 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용합니다. 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 10%를 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 「소득세법」 제104조제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 합니다(「소득세법」 제104조제4항제3호 및 제4호).

 

 

개발제한구역지정

 

개발제한구역의 개념

 

“개발제한구역”이란 국토교통부장관이 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되어 지정한 구역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조제1항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항).

 

개발제한구역의 지정

 

다음의 지역을 개발제한구역으로 지정합니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제2조제1항).

 

도시가 무질서하게 확산되는 것 또는 서로 인접한 도시가 시가지로 연결되는 것을 방지하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

도시주변의 자연환경 및 생태계를 보전하고 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

국가보안상 개발을 제한할 필요가 있는 지역

도시의 정체성 확보 및 적정한 성장 관리를 위하여 개발을 제한할 필요가 있는 지역

개발제한구역 지정 현황<출처: 국토교통부 – 국민마당 – 정보공개 – 사전정보공개 – 개발제한구역의 지정 및 해제 현황>

 

지역명	구 역	면적(k㎡)	지정고시일
계		3,867
수도권	서울, 인천, 경기도 21개 시군	1,416	‘71. 7.30 ‘71.12.29 ‘72. 8.25 ‘76.12. 4
부 산	부산, 김해 일부, 양산, 울산 일부	419	‘71.12.29
대 구	대구, 경산, 칠곡군, 고령군	516	‘72. 8.25
광 주	광주, 나주, 담양군, 화순군, 장성군	518	‘73. 1.17
대 전	대전, 공주, 계룡, 금산군, 연기군, 천군, 청원군 일부	429	‘73. 6.27
울 산	울산	271	‘73. 6.27
창원	창원, 함안군, 김해 일부	298	“

 

 

부동산거래 신고제도

 

부동산거래 신고제도의 개념

 

“부동산거래 신고제도”란 실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 다음의 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격 등의 사항을 신고하게 하는 제도를 말합니다(「부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조제1호 및 제3조제1항).

 

토지 또는 건축물

 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

 

부동산거래 신고의무

다음에 따라 부동산 거래를 신고하면 됩니다(「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조 및 「부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제2조).

 

구분	내용
신고주체	∙ 거래당사자(매수인 및 매도인) ∙ 부동산 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부하는 경우: 개업공인중개사
신고내용	∙ 매수인 및 매도인의 인적사항 ∙ 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일 ∙ 거래대상 부동산의 소재지·지번 및 지목 ∙ 거래대상 부동산의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류를 말함) 및 거래대상 부동산의 면적 ∙ 실제 거래가격 ∙ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 ∙ 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우 개업공인중개사의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항 ∙ 주택거래신고지역에서의 주택거래로서 실제 거래가격이 6억원을 초과하는 경우 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 ∙ 주택거래신고지역에서의 주택거래로서 실제 거래가격이 6억원을 초과하는 경우 거래대상 주택에의 입주계획
신고기간	∙ 부동산거래계약 체결일로부터 60일 이내
신고방법	∙ 부동산 거래계약 신고서에 서명 또는 날인(捺印)하여 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 제출 ∙ 국토교통부 부동산거래관리시스템을 통한 신고