부동산투자수익률,부동산임대수익률,자본환원율

 

 

부동산투자수익률 = (투자후 미래가치 - 투자원금) / 투자원금
투자후 미래가치는 부동산임대수익율 및 자본환원율에 따라 다릅니다.
 
부동산임대수익률 = 연임차료 / 실투자금액
임대차보증금은 투자원금에서 차감(실투자금액)하던지 혹은 적정이자율(통상 연18% 혹은 연24%)로 승해 연임차료로 환산하던지 합니다.
 
다음으로 자본환원율에 대해 생각하겠습니다.
부동산의 연간 순임대수익(Net Operating Income)을 거래가격(적정 시장가치; Fair Market Value)으로 나눈 비율이 자본환원율 (Capitalization Rate)입니다
즉, 연간 순임대수익을 산출한 후 이를 자본환원율로 나누면 당해 부동산의 적정 가치가 산출됩니다. (즉, 순임대수익 / 거래가격 = 자본환원율)
결론적으로 자본환원률이 높을수록 부동산투자가치는 높다고 볼 수 있습니다.
 
 

<감정평가에관한규칙>
 
제1조 (목적) 이 규칙은 지가공시및토지등의평가에관한법률 제22조의 규정에 의하여 감정평가업자가 감정평가(이하 "평가"라 한다)를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정함을 목적으로 한다.

 
제4조 (정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. <개정 2003.8.14>
1. "정상가격"이라 함은 평가대상토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을, "정상임료"라 함은 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는 경우 그 대상물건의 내용에 정통한 임대차당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정임료를 말한다.
2. "거래사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 가격을 산정하는 방법을, "임대사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.
3. "원가법"이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.
4. "감가수정"이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가ㆍ기능적 감가 또는 경제적 감가등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.
5. "적산법"이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.
6. "수익환원법"이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.
7. "수익분석법"이라 함은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.
 
제10조 (평가방식의 적용) ①평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 다음 각호의 방식중 이 규칙에서 정한 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료(이하 "가격등"이라 한다)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다.
1. 원가방식 : 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.
2. 비교방식 : 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.
3. 수익방식 : 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.