수익형 부동산, 대세는 어떤 유형인가?

 

 

 

 

수익형 부동산 삼국지, 호텔.오피스텔.레지던스 어디가 좋을까?  

 

 

수익형 부동산 시장이 변화하고 있다. 불과 몇 년 전만 하더라도 부동산 투자의 방향은 아파트를 중심으로 한 시세차익이 주였으나, 글로벌 경기침체 이후로는 저렴한 투자금액으로 투자해 안정적인 임대수익을 얻는 소형 오피스텔이나 도시형생활주택이 인기를 끌게 됐다.

최근에는 공급량 급증으로 인해 수익률 저하를 겪고 있는 오피스텔과 도시형생활주택의 새로운 대체재로 서비스드 레지던스나 비즈니스호텔 등 새로운 투자모델이 등장해 주목을 받고 있다. 이러한 상황은 마치 중국의 고서 '삼국지'와 비슷한 상황으로 눈길을 끌고 있다.

 

삼국지와 꼭 닮은 수익형 부동산 시대, 상품별로 매력 달라

 

수익형 부동산의 대표격인 오피스텔은 삼국지의 위나라, 서비스드 레지던스는 오나라, 그리고 최근 눈길을 끌고 있는 분양형 호텔은 촉나라에 비할 수 있을 것이다. 삼국지 적벽대전에서 오와 촉이 연합해 위의 독추체제를 막았고, 이는 촉의 책사 제갈공명이 제안한 '천하삼분지계'의 발판이 되며, 촉은 위와 오에 비할 만한 거대한 세력이 된다. 오피스텔의 독주체제에서 레지던스 붐이 일었고, 최근에 분양형 호텔이 새로운 트랜드로 떠오른 것처럼 말이다.

오랜 기간 수익형 부동산의 강자였던 오피스텔은 1～2인 가구의 증가로 서울과 수도권 등 도심에서의 수요가 늘어나 지난 몇 년간 집중적으로 공급됐다. 그러나 최근에는 공급량 증가로 인해 수익률 저하가 일어나고 있는데, 올 상반기 기준 전국 5.93%, 서울 5.48% 경기 5.96% 등 2002년 집계 시작 이후 최저수준으로 떨어졌다.

 

오피스텔 수익률이 낮아지면서 먼저 대안으로 떠오른 것은 레지던스로 호텔식 서비스를 제공하는 주거시설(오피스텔)을 말한다. 지난 2011년부터 레지던스가 숙박업으로 분류(상업지역과 준공업지역에서도 오피스텔을 호텔로 전환 가능)되면서 많은 오피스텔들이 용도변경을 통해 레지던스로 변모하고 있는데, 일반 오피스텔 보다 수익률이 높고, 분양률도 높아 선호되고 있다.

 

그러나 레지던스는 준공 후 운영법인에 의해 시설, 임차 관리를 위탁하게 되고, 운영업체가 각종 관리 업무와 마케팅 활동 등을 하게 되는데, 전문성이 떨어지는 경우 투자 수익률이 하락할 수도 있으며, 간판에 '호텔'이라는 명칭을 쓸 수 없는 것도 단점이다.

 

분양형 호텔은 오피스텔과는 태생이 다르기 때문에 좀 더 차별화된 전략을 시도할 수 있다. 분양형 호텔은 오피스텔처럼 도심 위주로 공급되기 보다는 서울 명동이나 제주도, 강원도 등 관광객이 몰리는 곳에 들어서고 있다. 분양형 호텔은 대부분 사업주체가 운영을 맡아서 하기 때문에 전문성이 보장되는 것이 장점이다. 또한, 서비스나 편의시설 등이 레지던스보다 잘 갖춰져 있으며, 호텔 브랜드를 통한 인지도 상승효과도 있어 객실 가동률이 높은 편이다. 특히, 제주도, 부산 등 유명관광지에 공급되는 분양형 호텔은 최근 급증한 중국인 관광객 등 수요가 풍부해 인기를 끌고 있다.

삼국지를 비롯한 역사 속에서도 강자가 살아남는 것이 이치인 것처럼 부동산 시장도 결국 상품성이 뛰어난 단지가 살아남게 된다. 특히, 요즘 같은 불경기에 분양을 시작하는 단지들은 대부분 입지나 브랜드, 시공품질 등 상품성이 뛰어난 경우가 많다.

 

분양형 호텔, 관광객 급증하는 제주 지역 공급 속속

 

분양형 호텔 중에서는 최근 중국인들을 비롯한 외국인 관광객들의 방문이 급증하고 있는 제주 지역을 주목할 만하다. 제주도는 지난해 960만 명에 이어 올 상반기에만 500만 명의 관광객이 다녀갔는데, 중국인 관광객의 경우, 지난 2009년 26만 명에서 지난해 108만 명으로 4배 증가한데 이어 올 들어 지난 8월 4일 까지 8개월여 만에 100만 명을 돌파해 동아시아 최고의 관광지로 발돋움했다.

 

제주 서귀포시 서귀동에서는 관광숙박사업 운영관리 전문회사인 엠스테이㈜가 관광숙박시설 브랜드 'M-STAY'를 런칭하고, 첫 사업으로 서귀포항 인근 서귀동 829-5번지 일대에 'M-STAY 호텔 제주'를 분양할 예정이다. 분양형 호텔인 'M-STAY'는 숙박시설 개발부터 관리운영까지 책임지는 관광숙박의 통합서비스 등을 제공할 예정인데 통일된 브랜드를 사용해 호텔 인지도를 높이는 동시에 전국적인 체인화를 추진하고 있어 큰 기대를 모으고 있다.

 

시공은 현대아산이 맡았으며, 총 면적 2,569㎡부지에 연면적 17,867㎡ 지하 2층～지상 10층 총 330실 규모로, 수영장, 연회장, 마사지센터, 회의실, 카페, 레스토랑 등 고품격의 편의시설이 들어서게 된다. 서귀포 앞바다와 인접하여 바다를 조망할 수 있고 인근에는 천지연폭포, 정방폭포, 이중섭미술관, 이중섭거리, 외돌개, 올레6․7길, 올레시장, 서귀포 미항 새섬, 문섬 등 쾌적한 자연환경과 문화관광 인프라를 갖췄으며, 인근 관광지인 한라산국립공원, 중문관광단지, 표선해변, 섭지코지, 성산일출봉 등은 30분 정도에 도달할 수 있다. 또한, 단지 800m 거리에 위치한 서귀포시청(1청사)을 비롯, 도립공원, 소나무공원, 시민회관, 의료원 등 각종 공원과 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 시외버스터미널, 고속터미널도 가깝다.

 

레지던스, 도심 용도변경 外 휴양지에도 공급 늘어

기존 오피스텔 용도변경을 통해 최근 공급이 늘어난 레지던스는 서울ㆍ수도권, 부산 등 도심은 물론 제주도와 같은 휴양지에도 공급이 늘고 있다. 코업은 서울 영등포구 당산동에서 '코업시티하우스 리버뷰'를, 구로에서는 ‘코업시티하우스 샤인’을 분양 중이다. ‘코업시티하우스 리버뷰’는 총 250실로 구성될 예정이며, 5호선 영등포시장역과 2ㆍ9호선 환승역인 당산역과 도보10～15분 거리에 위치한다. 여의도와 가까운 편이라 외국인 수요가 많을 것으로 예상된다. 구로구 오류동 인근에 위치하고 있는 ‘코업시티하우스 샤인’은 지상 20층 1개동 총 185실 전용면적 21∼25㎡ 규모이다. 단지내 편의시설로는 비즈니스센터, 피트니스 센터, 레스토랑 등의 부대시설이 들어설 예정이다.

 

서울 서초동 '강남역 푸르지오 시티'의 경우, 당초 오피스텔로 계획됐지만 최근 레지던스로 업종을 변경하고 재분양에 나섰다. 전용 20～29㎡ 총 403실 규모로 카페, 헬스클럽, 레스토랑 등의 지원시설이 들어서며, 오피스가 몰려 있는 강남에 위치해 배후수요가 풍부한 편이다. 제주 서귀포시 성산읍에는 한국자산신탁이 '디아일랜드 마리나' 오피스텔을 분양중이다. '디아일랜드 마리나'는 전용면적 24～92㎡규모 총 215실로 구성되며, 신양항과 성산일출봉을 비롯해 아쿠아플라넷, 섭지코지, 우도, 성읍민속마을 등이 가깝다. 출처 강병석 부동산이야기