노인복지주택(실버타운)에 대한 대출은 어느 정도이며 대출결정의 주안점은
최근 준공되고 임대분양을 앞두고 있는 노인복지주택(실버타운)에 대한 대출은 어느 정도이며 대출결정의 주안점은 무엇인가?
1. 최대 대출한도 = 담보감정가액 (혹은 부지+건물취득원가 中 낮은것 기준) X 80% / 130% - 입주보증금 (보증금 없다면 최대 60% 한도)
참고로, 노인복지법령에 의하면, 근저당권설정액등은 건설원가의 최대 80% 이하로 규정되어 있고, 통상, 대출지원금융기관에서는 근저당권설정액을 대출원금의 130%로 하는 바, 환산하면 최대 대출지원가능액은 "건설원가"의 약 60%수준이 됨.
2. 노인복지법시행규칙 제22조제1항 관련 별표4. 노인의료복지시설의 시설기준 및 직원배치기준 2항 시설설치에 관한 특례 조항을 보면,
가. 시설 설치자는 시설을 설치할 토지 및 건물의 소유권을 확보하여야 하며, 시설 설치목적 외의 목적에 의한 저당권, 그 밖에 시설로서의 이용을 제한할 우려가 있는 권리는 해당 토지 및 건물에 설정하여서는 아니 된다.
다만, 시설의 설치목적에 의한 저당권을 설정하는 경우에도 저당권의 피담보채권액과 입소보증금의 합이 건설원가의 80% 이하이어야 한다. -> 이용제한 권리설정등에 대해 규제하고 있음.
3. 건설원가 해석
보건복지부 요양병원운영과 02-2023-8577 의 유선답변에 의하면, 건설원가란 사업에 필수불가결한 소유 부지가액도 포함하는 것으로 해석하고 있으며, 통상 대지 및 건물 합한 담보감정가액을 건설원가로 해석하고 있습니다.
4. 대출결정 포인트
-채무자의 사업수행능력 및 신용도
-임대분양 사업성 및 수익성분석
-담보력 평가
5. 참고사항
1) 노인복지주택은 일반부동산과 달리 특수부동산으로 환가성등에 있어 다소 떨어지는 바, 다소 엄격한 대출심사가 요구됩니다.
2) 만약, 노인복지법령을 위반한 경우에는 주무부처에서 개선명령이 수차례 있으며, 이후에도 개선되지 않을 경우에는 사업정리 및 사업폐쇄조치까지 갈 수 있습니다.
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