경매부동산 권리분석 및 유의사항 (경매함정)

 

 

경매부동산 권리분석 및 유의사항 (경매함정)
 
 

1. 법원 경매감정가(법사가) 과신 금물 : 시세보다 높은 경우도 많음.  반드시 시세조사가 필수이다.
 

2. 유치권문제 : 유치권이란 남의 물건을 점유한 자가 그 점유물로 인하여 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리이다.  이러한 유치권은 부동산에서도 존재하는데 대표적인 경우가 신축건물에 있어서 발생한다.  건축업자가 건물을 신축하고 그 대금을 받지 못하여 건물에 대하여 점유하여 유치하고 있을 경우, 이 건물을 낙찰받은 낙찰자는 유치권자로 부터 건물을 명도받기 위하여 공사대금을 지급해야 하는 문제에 봉착한다.  이러한 유치권은 등기부상에 나와 있지 않고 법원물건명세에도 나타나 있지 않은 경우가 있으므로 신축건물이 있는 경우 경메에 참여하는 사람들의 상당한 주의를 요한다.
 

3. 토지 별도등기 있는 경우 : 대지지분이 미등기된 아파트의 경우, 감정가격에 대지가격이 포함되어 있으면, 향후 대지권에 대한 소유권을 넘겨 받을 수 있으나, 그 이외에는 대지지분소유자에게 아파트를 시가로 매도해야 하거나, 혹은 대지지분 소유자로 부터 매수해야 함.
 

4. 근저당권실체문제 : 실제로는 존재하지 않는 근저당이었으나 ,근저당이 있는줄 알고 응찰, 근저당뒤의 권리가 앞순위의 근저당으로 전부 말소될 것으로 알었으나 실제는 있지 아니한 근저당이었을 경우, 저당금액이 없는 채무에 의한 대항력이 있는 임차인 또는 가등기권리자가 있을 경우 낙찰자는 이러한 권리를 인수하게 되는 경우도 있다
따라서, 이러한경우를 대비해 당일 법원경매시에 채권계산서 및 배당요구 또는 근저당이 설정된 금융기관등에 확인하는것이 필요
 

5. 선순위저당권의 대위변제문제 : 선순위저당권 뒤에 있는 임차인은소멸주의원칙에 따라 경매로 인하여 소멸되며, 배당에서 해결된다.  그러나 배당에서 본인의 임차금액을 다 받지 못할 것을 안 임차인이 경락자가 잔금을 납부하기 전까지 앞순위의 근저당을 채무자를 대신하여 갚게 되면 당연히소멸되어, 경락인과 관계없을 것으로 알았던 대항력없는 임차인이 앞순위의 근저당이 말소됨에 따라 임대차보호법상의 대항력있는 임차인이 되어 경락인이 임차금액을 인수하게 되는 경우가 있다.
 

6. 법에서 정한 또는 관습상 법정지상권문제 : 경매에 의하여 부동산을 취득하게 될 때, 소유권등기가 되어있지 아니한 상태에서도 물권처럼 인정되는 권리가 있는데 그중 하나가 분묘기지권이고 다른 하나가 법정지상권이다. 이러한 권리는 등기를 하지 않고도 인정되는 물권으로서 경매로 부동산을 매수하고자 할 경우 이러한 법정지상권이 있는 부동산을 취득하게 되면 소유권행사에 상당한 제한이 있게 되므로 입찰시 이러한 법정지상권이 성립되는지 여부를 확인하는 것이 필요하다.