제주도 투자유의점.. 내륙에는 없는 '보전지역'이 있다

 

 

 

 

제주도 투자유의점.. 내륙에는 없는 '보전지역'이 있다

 

 

토지투자를 전문으로 하는 사람들 사이에서 '제주도'는 내륙의 상식이 통하지 않는 곳이라고 불린다. 가령 내륙에서는 당연하게 집을 지을 수 있는 곳임에도, 제주도는 지을 수 없는 경우도 존재한다. 바로 '관리보전지역'이라는 것 때문이다.

 

제주도는 도내의 자연경관과 자연보호를 위해 '제주특별법'이라는 이름아래 크게 두가지의 지역으로 나누어 관리한다. 그것이 [절대/상대보전지역]과 [관리보전지역]이다.

 

절대/상대보전지역은 대개 국립공원이나, 섬 등의 도서지역이 해당되어 보전의 필요정도에 따라 지정된 곳이다. 절대보전지역에서는 지역 지정 목적에 위배되는 건축물, 공작물, 토지 형질변경, 토지의 분할 등의 행위는 금지된다. 더불어 그중 절대보전지역을 제외한 지역중 상대보전지역은  지하수자원·생태계·경관보전지구 2등급 지역으로 하게 되어있다. 절대보전지역과 상대보전지역 모두 원칙적으로 개발행위는 금지되나, 제한적인 범위내에서 일부 설치등은 도지사의 허가를 받아 할 수 있다.

그리고 이에 절대/상대보전지역 대상외 지역을 제주도는 '관리보전지역'으로 부르며 3가지로 구분해 4~5개 등급으로 구분하여 관리한다.

 

이들지역은 지하수자원, 생태계와 경관보전을 위해 개발이 규제되어 있는데 각 환경특성에 따라 '지하수자원특별관리구역(지하수자원보전지구)', '생태계보전지구', '경관보전지구'로 크게 나눌 수 있다. 이들은 다시 크게 5등급으로 나누어 서로 다른 규제가 이루어 진다. 1등급에 가까워질 수록 사실상 개발행위가 불가능하다고 볼 수 있다. 반면, 4~5등급에 해당될 수록 개발행위에 큰 문제가 없는편이다.

지하수자원특별관리구역(지하수보전지구)

 

지하수자원특별관리구역은 숨골·용암동굴·함몰지 등 투수성 지질구조요소, 토양의 오염지수 등 토양요소를 조사하고 이를 고려하여 지정하는 것이다. 만약 제주도의 토지가 해당 지역의 1등급에 해당되면 모든 시설이 설치될 수 없다.  2단계에 해당되면, 폐수배출, 폐기물처리, 가축분뇨 배출시설이 금지된다.

 
생태계보전지구

 

생태계보전지구는 희귀·멸종위기·특산·자생식물군락지 및 자연림 등의 식물상 요소, 희귀·멸종위기·천연기념 동물 서식지 및 수림지역 등 서식환경지역의 동물상 요소를 조사하고 이를 고려하여 지정한다. 1~2등급은 야생동물과 식물에 대한 보호를 위하여 산지허용 및 토지형질변경이 금지된다. 3등급은 활엽수 고밀지역으로 30%개발, 70%보전된다. 생태보전지구는 4등급이 4-1등급과 4-2등급으로 나뉘는데 4-1등급에 해당되면 토지의 50%개발, 50% 보전의 규제가 따라온다. 그렇다고 이 50%는 건폐율 20%정도만 해당된다. 용적률은 30%에 해당한다. 4-2등급과 5등급에 해당하는 지역은 개별법이 적용되어 개발이 가능하다고 볼 수 있다.

 

경관보전지구

 

마지막, 경관보전지구는 기생화산·하천·구릉·주요도로변 등 경관미 요소를 조사하고 이를 고려하여 지정하는 것이다.  1등급에 해당되면 모든시설이 설치될 수 없고, 2등급은 2층 이하로 시설이 규제되고, 3등급과 4등급은 3층(12~15m)이하로 시설이 규제된다. 5등급에 해당될 경우에는 자유로운 편이다.

 
이런 지역 안에서는 지역지정목적에 위배되는 건축이나, 토지의 형질변경, 분할, 도로신설 등의 행위는 금지되지만, 제한적인 범위 내에서 공원시설 설치 등은 도지사의 허가를 받으면 할 수 있게 된다.

 

제주도는 눈에 보이지 않는 규제사항이 너무나도 많은 지역이다. 또, 서귀포시에 속하는지 제주시에 속하는지에 따라 기준으로 하는 법규도 다르다. 따라서, 제주도에 토지를 산다면, 그저 경관이 좋고 자연환경이 좋다고 좋아할 것이 아니라, 그 안에 얼마나 많은 규제가 있는지부터 확인해야 할 것이다.

 

[참고조례]  제주특별자치도 보전지역 관리에 관한 조례

 

[시행 2015.12.31.] [제주특별자치도조례 제1505호, 2015.12.31., 일부개정] 제주특별자치도(국제자유도시계획과)

http://www.law.go.kr/%EC%9E%90%EC%B9%98%EB%B2%95%EA%B7%9C/%EC%A0%9C%EC%A3%BC%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%9E%90%EC%B9%98%EB%8F%84%20%EB%B3%B4%EC%A0%84%EC%A7%80%EC%97%AD%20%EA%B4%80%EB%A6%AC%EC%97%90%20%EA%B4%80%ED%95%9C%20%EC%A1%B0%EB%A1%80